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Quienes transitan por la calle principal de San Pedro sin duda han visto cambios en los alrededores del parque Kennedy: ya no está la funeraria Montesacro y, en su lugar, hay obras en desarrollo. Aunque se trata de un sitio en permanente estado de congestión vial, ahí se construye el San Pedro Business Center, un oficentro clase A+ de 11 pisos. La empresa constructora es Eliseo Vargas Constructora.
Urban Edge, la desarrolladora detrás del proyecto, ha levantado la mayoría de su portafolio en Montes de Oca, y su vocero descartó que se den complicaciones debido a los embotellamientos. Al contrario, afirmó que la experiencia demuestra que la ubicación es una de sus fortalezas.
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San Pedro es un polo de desarrollo de oficinas y vivienda, donde las características del entorno reciben más atención que el tema vial. Este fenómeno está tomando fuerza también al otro lado de la capital, en Sabana. Allí las presas son comunes, y las inversiones en nuevas torres habitacionales y de uso mixto van en aumento.
Daniel Solano Álvarez, gerente general de Urban Edge, explicó que consideran la ubicación del inmueble como estratégica, pues se encuentra cerca de edificios comerciales, financieros, de servicios y residenciales.
Otro punto a favor es la disponibilidad de múltiples rutas de transporte público, incluida la del tren. Estas, unidas a la cercanía de la circunvalación, permiten la conexión con otras zonas de la capital y del país.
Esas características las comparte Montes de Oca con Mata Redonda (Sabana), aunque con una diferencia peculiar: la zona donde se ubica el San Pedro Business Center está fuera de la restricción vehicular.
“Se promueve el uso de bicicletas. Además, el diseño incorpora una plaza urbana que genera espacios de esparcimiento para el cantón y la comunidad en general. También se ofrecerá un mercado gastronómico. Está claro que todos pasamos la mayoría de nuestro tiempo en el lugar de trabajo; es por eso es que en San Pedro Business Center hemos incluido una serie de amenidades que harán que no se quiera ir a casa”, afirmó Solano.
Estas amenidades que menciona Solano son un estudio de yoga, otro para entrenamiento, una guardería y la plaza al aire libre, todo dentro de las instalaciones del oficentro.
Aunque el concepto ya está desarrollado y en construcción, Urban Edge aún no tiene clientes confirmados para ocupar el edificio. El perfil de clientes que buscará durante la comercialización es de corporaciones medianas y grandes.
Además del San Pedro Business Center, la desarrolladora tiene experiencia en el desarrollo y gestión de proyectos como Mall San Pedro, Plaza San Pedro, Sigma Business Center y Santa Ana Town Center. De estos, solamente el último se encuentra fuera de Montes de Oca.
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Otros jugadores
En la actualidad, en San Pedro operan siete oficentros clase A: Sigma Business Center (también de Urban Edge), Oficentro Condal, Oficentro Dent, Latitud Dent, Centro Ejecutivo Ofimall, Torre del Este y Torre Equus.
Además, se espera que durante el año comiencen las obras para otros dos edificios con el mismo uso: Oficentro Buró (Grupo A&D), en Los Yoses, y San Pedro Oficentro (Aeisa), 100 metros al este de la Fuente de la Hispanidad.
Los tres nuevos edificios sumarán cerca de 40.000 metros cuadrados (m²) arrendables a la oferta de la zona.
Frank Quirós, associate director de NKF Central America, explicó que San Pedro de Montes de Oca cuenta con características que benefician e incentivan el desarrollo de proyectos corporativos, entre ellas destacó la cercanía de centros educativos y al centro de la ciudad; la accesibilidad y el transporte público; la existencia de una zona residencial consolidada, lo cual favorece la accesibilidad a fuerza laboral importante; y, finalmente, las rutas de conectividad.
Según datos de NKF, con la oferta en construcción actual y la disponibilidad que presenta el mercado de oficinas al cierre del 2019, la expectativa es que no se registren nuevos proyectos de construcción.
Danny Quirós, director de la firma inmobiliaria, explicó que el freno a los desarrollos podría bajar la disponibilidad a niveles de equilibrio y así evitar que el mercado entre en una fase de sobreoferta. Esta situación cambió en dos años, pues en 2017 había presión sobre el sector por la oferta reducida de oficentros clases A y A+.
“Esto se basa en una baja en la demanda, una tasa de disponibilidad elevada y bastante inventario en construcción. Actualmente, este sector se encuentra en expansión, con riesgo de llegar a la sobreoferta”, explicó Quirós.
Sin embargo la mayor presión recae sobre los edificios más antiguos, cuyas características se alejan de las necesidades de infraestructura tecnológica e inteligente que requieren la mayoría de operaciones medianas y grandes en el país y el resto del mundo.
RECUADRO
Diferencias
Definición de las clases de edificios para oficinas, según sus características físicas y complementarias:
Clase A+
Mezclan ubicación y recursos avanzados de tecnología para proporcionar mayor eficiencia operativa. Cuentan con diseño y materiales de primera calidad, y sistemas de seguridad 24/7 que pueden incluir desde personal en sitio, cámaras y otros sistemas tecnológicos hasta estándares superiores de mantenimiento. Hacen énfasis en disponer de estacionamientos suficientes, generalmente en estructuras adyacentes o subterráneas.
Clase A
Buena ubicación, con servicios y sistemas en construcción que permiten atender las necesidades actuales y futuras, mantenimiento por encima del promedio, seguridad 24/7 y abundante parqueo. Son de alta calidad en términos de diseño y materiales.
Fuente: Cushman & Wakefield AB Advisory
