El desarrollo urbanístico en barrio Rohrmoser destaca en medio del distrito de Pavas. Con los años, esa característica no solo persiste, sino que se intensifica con la proliferación de torres de apartamentos.
Las construcciones en el vecindario han mantenido el perfil residencial destinado a personas de ingresos económicos altos. Hoy, la zona atrae desarrolladores interesados en levantar edificios de más de 20 pisos.
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Basta con revisar la lista de proyectos inmobiliarios autorizados con ventas a plazo por el Ministerio de Economía, Industria y Comercio (MEIC) para confirmar la atracción que genera la zona en temas residenciales. Del 2022 a la fecha, la entidad ha aprobado 12 proyectos, algunos de ellos se encuentran en fase de construcción, mientras que otros están finalizados.
Estas edificaciones refuerzan el contraste habitacional del distrito, cuya fragmentación inició a mediados del siglo XX. En ese entonces, la familia Rohrmoser —propietaria de extensos terrenos en la zona— impulsó su transformación mediante la Urbanizadora Rohrmoser y donó varios de esos lotes al Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), dando origen a lo que hoy se conoce como Pavas.
La separación de zonas provocada por la construcción de viviendas mostró tres caras urbanísticas en Pavas: ingresos altos, medios y bajos. La concentración del estrato socioeconómico alto y medio-alto en Rohrmoser no es el único factor que atrae a los inversionistas, sino que desde el 2004 pueden optar por incentivos disponibles para fomentar el desarrollo inmobiliario vertical en la ciudad.
Transformación habitacional
La fragmentación de estilos de vivienda tomó fuerza a mediados del siglo XX cuando la familia Rohrmoser empezó a trabajar con el INVU a través de la Urbanizadora Rohrmoser.
La historiadora Alejandra Méndez explicó que la urbanizadora le vendió terrenos al INVU y esos proyectos se orientaron a estratos sociales bajos. “El INVU también hizo licitaciones para que empresas privadas aplicaran para proyectos destinados a la clase baja, clase obrera o la clase alta (...). La urbanizadora participó, al igual que otras empresas privadas, pero muchos de los proyectos destinados a las clases bajas quedaron a cargo del INVU”.
En barrio Rohrmoser se concentran, hasta el día de hoy, las construcciones más lujosas que se encuentran en Pavas. Poco más de seis décadas después, la división en el paisaje residencial se mantiene.
Rohrmoser se perfila como un imán de inversión inmobiliaria, en competencia con el auge de proyectos verticales que viven zonas como barrio Escalante, al este de la capital.
Las características y reputación social de la zona generan una plusvalía alta que permite que los apartamentos se coticen en $2.770 el metro cuadrado (m2), según verificó El Financiero el precio de venta en el portal de bienes raíces encuentra24.com. En contraste, el valor promedio del metro cuadrado en Pavas es de $2.356.
Melizandro Quirós, director del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), explicó que el elevado costo de los terrenos en Rohrmoser los convierte en una oportunidad atractiva exclusivamente para desarrolladores.
“Las familias que tienen casas horizontales venden varias propiedades, que están una al lado de la otra, a un mismo comprador. Esto se hace para unir más de 4.000 m2, que es el tamaño mínimo en Costa Rica para poder construir una torre de apartamentos, y así venderlo a compañías que buscan construir grandes edificios de apartamentos”, explicó Quirós.
La proliferación de proyectos no agrada a todos los vecinos que viven en casas horizontales. Irene Jiménez comentó a El Financiero que el incremento de edificios durante los últimos años la llevó a tomar la decisión de dejar el barrio. “Ya no soportaba las torres y en pandemia tuvimos problemas con la bulla en una de ellas”.
Jiménez añadió que el aumento en la cantidad de torres provoca que el ruido de las construcciones nunca se detenga, ya que en cuanto se finaliza un proyecto, otro ya está por comenzar.
La atracción que ejerce Rohrmoser sobre los desarrolladores inmobiliarios no se limita a su reputación. Desde hace 21 años, el gobierno local implementó un plan de repoblamiento con el objetivo de más habitantes a la capital. Uno de los principales incentivos consiste en reducir el impuesto de construcción que cobra la Municipalidad: en lugar de un 1%, los proyectos pueden pagar apenas un 0,01% del valor de la obra.
Otro incentivo está relacionado con el Coeficiente de Aprovechamiento del Suelo (CAS), una medida que determina qué porcentaje del terreno puede edificarse. Este establece que se puede construir hasta un 25% más en todo el cantón.
La lista de proyectos autorizados por el MEIC del 2022 registró tres condominios verticales en Rohrmoser: Silentia, Velo y Babylon. Al año siguiente otras tres construcciones recibieron la aprobación, entre ellas, Alterego Nunciatura.
El repunte de torres habitacionales se dio en 2024 con seis proyectos. Parkwood, SIIX y Trópica forman parte de la lista de dicho año. Todos los desarrollos de los úúltimos años se concentran en los alrededores de la zona de la Nunciatura Apostólica.
Precio de las torres
La torre Velo, de 22 pisos, proyectó la entrega de las unidades habitacionales para el primer semestre del 2025. El sitio web del condominio indica que el precio de venta inicia desde los $219.743 para un apartamento que consta de 55 m2, y cuenta con un dormitorio, un baño, cocina, sala, balcón y lavandería.
Parkwood Nunciatura, por otra parte, describe en su sitio web que cuenta con 79 lujosos apartamentos en “la zona más codiciada del país”. Este proyecto se encuentra en construcción y tiene el 98% de las unidades habitacionales vendidas.
El condominio Parkwood tiene 16 pisos y el precio de los apartamentos inicia en los $286.000. El tamaño de las viviendas va desde los 75,70 m2, incluyendo el espacio de parqueo, un baño, una habitación, sala y lavandería.
Trópica utiliza la palabra “lujo” para describir sus instalaciones y el lugar en el que se encuentra. Esta torre tiene la particularidad de que en cada nivel únicamente se encuentran dos apartamentos, con tamaños entre los 165,6 m2 y 199,4 m2; los precios de venta inician desde los $695.000.
Los desarrollos inmobiliarios verticales tienen la particularidad de que ofrecen espacios de recreación y vivienda en un mismo lugar. La piscina y el gimnasio son facilidades básicas en este tipo de proyectos; además, algunos condominios amplían la oferta de comodidades con pequeñas salas de cine, biblioteca y espacios para jugar billar.
Interés del comercio
Quirós comentó que el comercio se interesa por tener un espacio en el barrio. Algunos de esos negocios logran insertarse por medio de construcciones de uso mixto, en donde el primer piso es para restaurantes, cafeterías y tiendas, mientras que los demás niveles son residenciales.
Datos suministrados por el municipio demuestran que el comercio también crece en el barrio: pasó de tener 101 patentes activas en 2022 a un total de 193 en junio de 2025.
“El desarrollo de restaurantes es positivo porque hay más gente y la zona se siente más segura. Pero por otro lado está el problema de la presión del agua y el alto tráfico dificulta encontrar parqueo”, dijo Jiménez.
Los alrededores del Parque República de Perú, en la zona de Nunciatura, atestiguan el incremento de locales. En los últimos años, se instalaron la cafetería Mocapán y el restaurante Franco (ambos ya tienen ubicaciones en Barrio Escalante y Escazú, respectivamente).
Las tiendas de conveniencia de alta gama son otra de las opciones que tienen a la mano los vecinos de Rohrmoser. Fresh Market, parte de Inversiones AM PM, y Saretto Selecto, que forma parte de la cadena de supermercados Gessa, integran el paisaje comercial en Rohrmoser.
La combinación de proyectos verticales, comercios integrados y servicios cercanos consolida a Rohrmoser como un polo urbano integral en constante transformación, donde la densificación residencial redefine el paisaje de la capital y acentúa el contraste en el distrito.
