EscucharUna de las primeras medidas que se tomaron a raíz de la crisis del coronavirus fue implementar el teletrabajo. La mayoría de empresas dejaron las oficinas para laborar de forma remota y eso trajo consecuencias para el mercado. Conforme la situación mejoró, paulatinamente se retornó al trabajo presencial, aunque nada fue igual.
A diferencia de otros segmentos como el comercial, el mercado de oficinas en el país no se ha recuperado plenamente, lo que sí ha experimentado es un movimiento considerable hacia espacios más eficientes y servicios que mejoren la convivencia de los trabajadores.
También fue necesario que los propietarios de los oficentros “empujaran” para acelerar la recuperación, negociando precios atractivos para los inquilinos.
El Financiero, con datos de la firma inmobiliaria Newmark a junio pasado, analizó cuánto varió la oferta y cuáles fueron los precios de alquiler de oficinas en los principales submercados de la Gran Área Metropolitana en la primera mitad del 2024. Además, se comparó cómo se movieron respecto al primer semestre del año pasado.
Al cierre de junio anterior, el inventario total de este submercado se ubicó en 2.534.151 metros cuadrados (m²), mientras que en el mismo periodo de 2023, era de 2.484.042 m²; es decir, no se presentó una variación significativa. Del total de 2024, una parte importante de la oferta (casi un 25%) está en Heredia.
En cuanto a precios, tampoco hay cambios significativos. Al cierre del primer semestre del 2024 el monto arrendamiento promedio fue de $17,99 al mes por m² y para ese lapso de 2023, fue de $17,74.
El oeste de la capital —lugares como Rohrmoser, Santa Ana o Escazú— se mantiene como el sector con alquiler más alto, con $20,13 al mes por m². El año pasado el alquiler tenía un promedio de $19,96 en esta misma zona y también fue el más alto encontrado.
En el otro extremo está el submercado de San José Sur, allí un alquiler de espacios para oficina ronda los $13,39. A diferencia del año anterior, se nota un incremento de alrededor de $3 por m².
Elevada disponibilidad
El segmento de oficentros ha tardado tiempo en recuperarse del golpe de la pandemia y los datos de disponibilidad lo demuestran. Para el primer semestre del año en curso, este indicador rondaba el 21,07%, mientras que el año pasado fue de 21,3%, es decir, prácticamente no varió.
Probablemente la cifra por sí misma no tenga mucho peso, pero en el mercado inmobiliario se considera “sano” cuando un segmento tiene 10% de disponibilidad o menos. Visto de otra forma, en un edificio que tenga diez oficinas, lo ideal es que nueve estén alquiladas la mayor parte del tiempo.
En el sector de oficinas el indicador duplica ese límite señalado, lo cual se puede traducir como que aún la demanda no es lo suficientemente grande y no hay claridad de que se vaya a recuperar por completo en el corto plazo.
Cuando se analiza por submercados, el noroeste de San José es el que presenta la mayor tasa de espacio disponible: de los 175.593 m² de inventario en esa zona, un 36,7% está vacante. Del otro lado se encuentra La Sabana, aquí es donde menos hay alternativas para arrendar, pues solo el 11% de las opciones disponibles está libre.
La tarea de los propietarios pasa por hacer los ajustes necesarios en caso de que los espacios no cuenten actualmente con las condiciones que el mercado demanda. El desafío es más grande para los nuevos inmuebles, debido a los altos niveles de especulación actuales y las condiciones más favorables ofrecidas por los espacios de segunda generación, que son aquellos que fueron ocupados y acondicionados por un inquilino anterior.
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“Se ha evidenciado un movimiento significativo dentro del sector inmobiliario de oficinas donde se han registrado mudanzas a espacios más eficientes ubicados en edificaciones de mayor categoría, una tendencia impulsada por la atractividad de los precios de alquiler y el interés creciente de los propietarios en ocupar espacios de nueva construcción y de segunda generación”, indica el reporte de Newmark.
De acuerdo con la firma inmobiliaria, esta categoría de inmuebles ya utilizados se convierte en una oportunidad llamativa para quienes desean edificios con mejores precios, con equipamiento o infraestructura tecnológica y eléctrica incluido y que se encuentren en ubicaciones muy atractivas.
Apetito por espacios premium
El nicho de oficentros se muestra dinámico, especialmente impulsado por las multinacionales que se instalan en el país. Precisamente estas compañías cada vez apuestan más por los servicios adicionales en sus espacios, los cuales son más cotizados luego de la pandemia.
Desde mobiliario ergonómico, zonas de recreo y desconexión, hasta Internet de alta velocidad y puntos al aire libre, entre otros elementos, son clave actualmente para asegurar que la experiencia de los trabajadores en las oficinas sea positiva.
También el crecimiento de empresas en Zonas Francas es un buen termómetro para medir el comportamiento en el segmento de oficinas. Incluso, también se pueden incluir los proyectos de uso mixto puesto que incorporan comercio, vivienda y espacios de trabajo en un solo punto.
De acuerdo con Newmark, la oferta de oficinas se divide en cuatro categorías, dependiendo de sus características y tamaño. Van desde la A+ que son las que se consideran premium y con mejor ubicación, hasta la C.
Justamente la necesidad de contar con más facilidades o servicios hace que las oficinas categoría A+ tengan un precio de alquiler más alto que el resto. La firma inmobiliaria reporta que para el final de junio, el arrendamiento promedio en esta clase fue de $22,31 por m² al mes; y con una disponibilidad del 20,9%.
Por otro lado, el mayor porcentaje del inventario en la GAM es de oficinas tipo A: un 37% del inventario total está en esta categorización. Un alquiler promedio rondó los $19,6 y tienen una disponibilidad del 17,8%.
Un caso llamativo es el de los espacios tipo C: si bien son las más baratas en cuanto a arrendamiento ($11,83/m²/mes), también tienen el nivel más elevado de vacancia: con un 30,7%. Es decir, tres de cada diez de los espacios un poco más obsoletos, se encuentran desocupados.
De cara al futuro, los especialistas de Newmark esperan que la demanda de oficinas esté enfocada en espacios flexibles, amigables y tecnológicos, para facilitar modalidades de trabajo híbridas.
