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El mercado de alquileres vacacionales en Costa Rica —principalmente en Airbnb— atraviesa una etapa de madurez que obliga a los inversionistas a ser más selectivos. Lo que inició como un ingreso complementario ha evolucionado hacia un modelo de negocio profesional, impulsado por la recuperación del turismo internacional, la consolidación del trabajo remoto y una visión más financiera del sector inmobiliario.
Motivados por el dinamismo turístico, propietarios e inversionistas han desplazado su estrategia hacia el alquiler de corta estancia, transformando la vivienda en un activo financiero de rendimiento diario. En este modelo, el análisis de rentabilidad abandona las métricas del alquiler residencial tradicional —como los contratos anuales o la morosidad— para centrarse en indicadores de mercado hotelero: tarifas promedio por noche, estacionalidad y reputación digital.
Esta transición no solo eleva el flujo de caja, sino que otorga al inmueble un mayor valor financiero y una liquidez superior en comparación con el esquema de arrendamiento convencional.
En este nuevo escenario, ya sea en la costa o en la ciudad, la rentabilidad depende menos de la tendencia del momento y más de un análisis riguroso de costos, la ubicación estratégica y una gestión operativa capaz de responder a las exigencias de las estancias medias y prolongadas.
En destinos consolidados como Guanacaste, Jacó y Manuel Antonio, el flujo de inversión extranjera orientado a rentas vacacionales ha elevado el valor de la tierra y los proyectos terminados. Este dinamismo no solo ha generado rentabilidades superiores al promedio nacional, sino que ha consolidado un segmento inmobiliario que se valora tanto por su flujo de caja como por su plusvalía, operando de forma casi independiente al mercado residencial tradicional.
Por otro lado, según datos que maneja el Centro de Estudio del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), en la Gran Área Metropolitana (GAM) los anuncios de renta corta han venido creciendo a ritmos cercanos al 12% anual en los últimos años, pero no existe aún una estadística oficial que permita afirmar que el mercado esté saturado. El verdadero punto ciego es la demanda: no hay datos públicos consolidados de cuántas noches efectivamente se consumen al año por segmento y zona, ni proyecciones finas sobre cómo se repartirá el turismo entre alquiler tradicional, hoteles y plataformas.
“En la actualidad, sin embargo, el negocio de las rentas cortas ha mostrado tan buenos márgenes de rentabilidad que en el mercado han aparecido los inversionistas profesionales, quienes, a través de empresas o personas especializadas en la gestión de inmuebles, hacen un uso financiero óptimo del mismo. Este tipo de inversionistas, buscan explotar variables claves tales como usar un tarifario dinámico de precios por estacionalidad y una gestión muy estricta de los costos operativos y de mantenimiento Igualmente, estos inversionistas buscan establecer desarrollos inmobiliarios en zonas de creciente y estable demanda de rentas promedios”, comentó Marcos Orozco, director de proyectos del Cenfi.
Complementando esta visión, un análisis de la firma inmobiliaria Colliers revela una disparidad marcada en los precios promedio y el inventario según la zona geográfica entre los alquileres. Mientras que en la hotelería convencional los precios y las ocupaciones se mantienen superiores en términos generales, debido a su robusta mezcla de servicios, el alojamiento de corta estancia ha logrado dominar el volumen de oferta en regiones específicas.
En sectores como la Península de Nicoya, el Caribe y el Pacífico Sur, la cantidad de unidades en plataformas digitales llega a cuadriplicar el inventario de habitaciones de hotel, lo que impacta directamente en la competitividad de los precios. En estas zonas costeras, el alquiler vacacional se posiciona con tarifas dinámicas que, aunque intermitentes, logran capturar el desborde de demanda cuando la hotelería alcanza su plena ocupación.
Por el contrario, en destinos como Monteverde, la relación de oferta entre hoteles y alojamientos privados es prácticamente equilibrada, de uno a uno. En este escenario de paridad, el precio se convierte en el criterio de selección más agresivo, aunque el turista extranjero tiende a priorizar el hotel si la diferencia tarifaria no compensa la ausencia de servicios como alimentación y seguridad.
A nivel nacional, el modelo convencional todavía lidera la captación de divisas del mercado internacional con un 69,1% de preferencia frente al 2,7% de los alquileres de corta estancia, respaldado por una estructura de precios que, al cierre de 2024, seguía triplicando en volumen total de habitaciones a la oferta de las plataformas digitales, según el informe de Colliers.
Esta coexistencia sugiere que, si bien el Airbnb es una opción de renta atractiva en zonas de baja densidad hotelera, el hotel tradicional mantiene su dominio en los precios promedio más altos gracias a su capacidad de ofrecer una experiencia integral de bienestar y servicio profesional.
En términos generales, el precio promedio de alquiler de un hotel en Costa Rica promedia los $302, mientras que un alojamiento no convencional $234. En cuanto a ocupación, el primer grupo ronda el 65%, mientras que el segundo está alrededor del 43%.
¿Quién gana dinero hoy (y quién lo pierde) en este negocio?
El mapa actual de anfitriones en Airbnb muestra que el negocio está lejos de ser un juego exclusivo de grandes fondos: cerca del 94% de los anfitriones en el país reside en Costa Rica y alrededor del 95% administra entre uno y tres alojamientos, según datos de la aplicación. Es decir, el modelo sigue siendo principalmente de pequeños emprendedores locales que ven en la plataforma una herramienta para complementar ingresos, pagar su hipoteca o financiar mejoras en su vivienda.
En ese universo, según especialistas, conviven tres perfiles con resultados muy distintos:
Propietario ocasional: suele partir de una vivienda familiar desocupada o de baja demanda en alquiler tradicional y la coloca en plataformas con cálculo simple (precio de compra vs ingreso bruto). Si la ubicación acompaña y el endeudamiento es bajo, puede obtener márgenes interesantes, pero es muy vulnerable a cambios en la demanda, a errores de gestión y a incrementos de costos.
Inversionista profesional: opera varias unidades, usa tarifarios dinámicos según estacionalidad, controla al detalle costos de limpieza, mantenimiento y reposición, y se instala en zonas con demanda estable y precios de entrada acordes al potencial de tarifa. Este grupo ha sido el gran beneficiado de la profesionalización del mercado y suele anticiparse mejor a cambios regulatorios y fiscales.
Especulador tardío: entra cuando los precios de los inmuebles ya incorporan la “prima Airbnb”, compra caro en zonas sin verdaderos impulsores de demanda (oficinas, turismo, servicios), subestima costos y se topa con ingresos inferiores a los que prometían las proyecciones optimistas. Es el perfil que más riesgo tiene de perder dinero o quedar atrapado con un activo difícil de redirigir a alquiler tradicional rentable.
“Ser anfitrión no es únicamente alquilar un espacio; implica entender la dimensión humana del servicio, cuidar los detalles, mantener una comunicación oportuna y ofrecer experiencias memorables. En Costa Rica los anfitriones se esfuerzan por brindar una mejor experiencia al huésped, prueba de ello es que los ‘superhosts’ —anfitriones que destacan por su hospitalidad y atención, con calificaciones mínimas de 4,8— crecieron un 25% entre 2023 y 2024. En Costa Rica, la calificación promedio es de 4,92 y un 85% de los anfitriones mantiene una valoración de 5 estrellas, lo que evidencia altos estándares de servicio”, detalló Carlos Muñoz, director de políticas públicas de Airbnb Centroamérica y el Caribe.
De acuerdo con la opinión de los expertos, el éxito en este segmento no es una consecuencia automática de la propiedad, sino de la precisión en su gestión. Quienes incursionan en el mercado de rentas cortas sin un enfoque estratégico suelen enfrentarse a un escenario donde la falta de rigurosidad operativa transforma una inversión aparentemente sólida en una carga financiera.
En la práctica, la rentabilidad real se ve amenazada por errores recurrentes que erosionan el flujo de caja, empezando por una ubicación deficiente en zonas con poca gravitación turística o laboral, lo que obliga a depender de descuentos crónicos para lograr una ocupación mínima.
A esto se suma la gestión amateur, donde respuestas lentas o limpiezas inconsistentes afectan el ranking del anuncio, y una subestimación de costos operativos que ignora el desgaste de mobiliario, mantenimientos técnicos y cuotas condominales. Sin un modelo de gastos riguroso, el ingreso neto termina muy lejos del bruto imaginado.
Finalmente, el entorno no perdona el desconocimiento de los riesgos regulatorios y fiscales. Bajo la Ley 9742, operar un hospedaje no tradicional sin registro ante el ICT o al margen de las obligaciones tributarias y municipales se considera funcionamiento ilegal, exponiendo al propietario a multas, cierres y conflictos legales que anulan cualquier beneficio proyectado.
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