Los desarrolladores de nuevos proyectos inmobiliarios que venden a plazo o de ejecución futura de bienes inmuebles deben contar con un fideicomiso de protección para las primas pagadas por sus clientes.
Es decir, ahora es necesario tener un mecanismo que resguarde el dinero que aporta el comprador por concepto de prima, pagos extraordinarios o abonos adicionales para garantizar que los recursos que hayan sido entregados sean administrados adecuadamente y así materializar el plan, el cual puede ser la entrega de una casa.
En caso de que el desarrollador no compruebe la solvencia económica, mediante el fideicomiso de protección de primas, deberá rendir una garantía bancaria –emitida por una entidad bancaria o de seguros autorizada en el Sistema Bancario Nacional o por la Superintendencia General de Seguros (Sugese)– expedida a nombre del Ministerio de Economía, Industria y Comercio (MEIC).
Esta garantía tiene que ser equivalente al 100% del plan de desarrollo inmobiliario, de conformidad con los precios de venta indicados por el responsable del proyecto sujeto a autorización, con el objetivo de responder ante posibles incumplimientos frente a los consumidores; y se emitirá hasta por el plazo de finalización del proyecto.
Así lo instaura el Reglamento de ventas a plazo de ejecución futura de proyectos inmobiliarios (Decreto Ejecutivo N.° 42995-MEIC), vigente desde el 18 de octubre de 2021, el cual además establece que el fideicomiso en mención tiene como objeto la custodia, el manejo y la administración de las primas, pagos extraordinarios o abonos adicionales realizados por parte del promitente comprador que deben ser entregados al responsable del plan.
“Los recursos recibidos por el Fiduciario (entidad financiera, pública o privada, supervisada por la Superintendencia General de Entidades Financieras (Sugef) que aceptó ser la encargada de la administración del fideicomiso) por parte del consumidor o promitente comprador se registrarán en subcuentas individuales de cada consumidor o promitente comprador y deberá tener como objetivo principal la protección de la inversión bajo criterios de seguridad, liquidez y rentabilidad. El Fiduciario no podrá realizar inversiones en empresas o entidades de su grupo económico”, menciona el artículo 20 del reglamento.
El requisito no aplica para los proyectos que fueron construidos o terminados antes de la entrada en vigencia del Reglamento.
De acuerdo con el sitio web de la Dirección de Apoyo al Consumidor, en Costa Rica hay 23 proyectos inmobiliarios autorizados a plazo bajo el Decreto Ejecutivo N.° 42995-MEIC.
Pese a que este fideicomiso favorece a los consumidores, los desarrolladores inmobiliarios están asumiendo mayores costos, debido a que tienen que hacer un gasto, pues ya no pueden acceder de forma inmediata a la totalidad de los fondos aportados por los clientes; y tienen que hacerle frente a la constitución del fideicomiso y a los honorarios que les cobra la entidad financiera que aceptó el encargo fiduciario.
Definitivamente es una limitación adicional que tiene que superar cualquier nuevo proyecto, no solo la creación del fideicomiso sino la aprobación de las opciones de compra por parte del MEIC, pero entendemos a la vez la necesidad de los mismos.
— Diego López, director de la desarrolladora inmobiliaria Khaya
Impacto en los desarrolladores
De acuerdo con Diego López, director de Khaya, empresa autorizada por el MEIC para desarrollar el Condominio Khaya Curridabat, esta regulación que obliga a depositar pagos de primas en fideicomisos tiene muchas implicaciones.
Dentro de ellas se encuentra el costo de no poder acceder inmediatamente a los recursos que entregan los clientes, lo cual hace que el desarrollador deba realizar una mayor inversión; también implica gestiones adicionales en la obtención de fondos para la operación.
En una línea similar, Jenny Alvarado, gerenta administrativa de la desarrolladora Vía Lincoln, empresa avalada por el MEIC para desarrollar el condominio Vía Lincoln, precisó que ahora no cuentan con los fondos que provienen de las primas desde inicio del proyecto, por lo que deben encontrar una manera para avanzar.
El artículo 25 del Reglamento de ventas a plazo de ejecución futura de proyectos inmobiliarios establece que: “los recursos de las primas, pagos extraordinarios o abonos adicionales serán desembolsados gradualmente al comerciante o responsable del plan por el fiduciario de acuerdo con el informe de avance de construcción realizado por un perito fiscalizador imparcial, profesional en ingeniería civil, inscrito en el CFIA (Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos) independiente y nombrado por el fiduciario. En caso de que el proyecto cuente con un financiamiento de una entidad supervisada por Sugef, el fiduciario podrá utilizar el mismo informe pericial de avance de construcción rendido al ente financiero”.
Según esta reglamentación se deben hacer seis desembolsos del fideicomiso hacia el desarrollador: una vez que se logre el 10%, 30%, 50%, 70%, 90% y el 100% del avance de la obra del plan de venta a plazo o de ejecución futura de bienes inmuebles, por etapa o finca filial.
Esas erogaciones se hacen en la misma proporción, es decir, según el mismo porcentaje de avance de obra sobre el monto total aportado por el consumidor a la fecha del informe, y no sobre el saldo existente en el fondo que se encuentra en el fideicomiso.
El instrumento se terminará y se extinguirá de “manera normal”, una vez que el fiduciario libere todos los recursos.
Pero, ¿qué pasa si hay incumplimiento de contrato por parte del desarrollador? El consumidor tiene derecho a que le devuelvan el 100% del dinero aportado por concepto de primas, pagos extraordinarios o abonos adicionales.
“Para tales efectos el comerciante o responsable del plan deberá devolver la diferencia entre el dinero registrado en la subcuenta individual a nombre del consumidor que tenga el fiduciario en su poder y el total del aporte entregado por el consumidor o promitente comprador”, dicta el artículo 26 del reglamento.
Otra de las implicaciones es el costo de administración del fideicomiso y los depósitos paralelos que hay que realizar, comentó López.
Según información suministrada por el Banco Nacional de Costa Rica (BNCR), una de las entidades financieras que ofrece el producto “Fideicomiso de Administración de Primas”, la constitución de este producto tiene un costo de $282,50 para el desarrollador y los honorarios anuales rondan entre los $4.500 y los $5.000 más el Impuesto sobre el Valor Agregado (IVA).
“En algunos casos se puede realizar una cotización de honorarios fiduciarios escalonada cuando se trata de varios desarrollos inmobiliarios para un mismo desarrollador”, agregó la entidad bancaria.
Es importante destacar que el costo es para el que constituye el fideicomiso, el cual es el desarrollador inmobiliario, según la ley. En ese sentido, el cliente final que registra las primas, no tiene costo.
— Banco Nacional de Costa Rica (BNCR)
Ante la consulta de cuáles son los costos del fideicomiso que debe asumir el desarrollador inmobiliario, Jonathan Fonseca, gerente de la Unidad de Fideicomisos de Scotiabank, banco que ofrece el fideicomiso de protección de primas como parte de su oferta de productos, contestó que esto depende de muchas cosas, porque cada uno es diferente.
“Va a depender de cuántas unidades habitacionales se están manejando, de cuánto es el monto de la prima que se va a establecer porque dependiendo del tamaño del proyecto así será el tamaño de la prima también. Entonces nosotros tenemos una escala de honorarios establecida que se va a ir ajustando a las necesidades de cada uno de nuestros clientes”, dijo Fonseca.
En el Banco de Costa Rica (BCR), otra entidad que ofrece el fideicomiso de administración de primas, se obtuvo una respuesta similar, pues la institución comunicó que el costo del producto dependerá de las características y la cantidad de unidades del proyecto inmobiliario.
Por otro lado, de acuerdo con una empresa que está desarrollando un proyecto inmobiliario en Puntarenas, autorizada por el MEIC, reconoció que la reglamentación ha ocasionado un incremento en los costos. La persona de esta firma prefirió no ser identificada.
“Básicamente lo que le están diciendo al desarrollador es ‘inicie el proyecto con fondos propios, la plata de las primas está guardada, le van a dar una minúscula parte para que se medio ayude, para que respire’; mientras el banco le presta a uno. Vieras que es durísimo”, comentó el funcionario de esta firma desarrolladora.
La empresa que tiene a su cargo el desarrollo del proyecto inmobiliario en Puntarenas comunicó que por la nueva regla de mantener las primas en un fideicomiso se vio en la obligación de subir esos montos para obtener un porcentaje mayor de dinero y poder desarrollar el proyecto, pues de lo contrario se volvería algo que calificó como casi inviable.
“Esto (la regulación vigente) lo que está haciendo es metiéndole una carga financiera al proyecto. El proyecto se está haciendo más caro dado a que el desarrollador tiene que hacer un aporte inicial mucho más alto (...) Lo que está obligando es a pedir más prima para tener un poco más de aire y ese costo inicial hay que financiarlo de cierta forma. O el costo operativo es mayor o sencillamente uno no puede desarrollarlo porque no tiene ese costo inicial y sentimos que es una traba”, dijo el funcionario de esta inmobiliaria.
La medida de elevar el costo de las primas, hasta el momento, no ha sido implementada ni en la desarrolladora Khaya, ni en la desarrolladora Vía Lincoln. Sin embargo, el director de Khaya mencionó que sí han tenido un problema con temas tributarios y retenciones a la hora de que los clientes realizan pagos con tarjetas de crédito que está recayendo totalmente sobre el desarrollador.
Por su parte, Verónica Alfaro, directora ejecutiva de la Asociación Consejo de Desarrollo Inmobiliario (CODI), comentó que la obligatoriedad del fideicomiso de protección de primas impacta el modelo financiero de los proyectos y consideró que es posible que implique un reajuste de costos que se verá reflejado conforme pase el tiempo, lo cual impactará en el valor final de las viviendas.
La directora ejecutiva del CODI informó que aún no se ha valorado de cuánto será ese impacto en los precios.
Una reglamentación que “da claridad”
El reglamento de ventas a plazo aprobado el año pasado elimina una serie de pasos y documentación que debía presentar el desarrollador y que no contribuían de forma efectiva al objetivo de la regulación: proteger el dinero de los compradores.
Además, Alfaro mencionó que la nueva regulación da claridad en muchos procesos que previamente podían causar diferentes interpretaciones, por lo que ahora se genera una mayor seguridad jurídica a las partes involucradas.
“En general lo que cambió fue el procedimiento de aprobación de los contratos de venta futura, en el reglamento hay una mejor descripción del paso a paso y la documentación que se debe presentar. En el reglamento anterior, esos aspectos no eran claros para el desarrollador ni el funcionario, entonces muchas veces lo que solicitaba un técnico difería de otro, por lo que con esto hay más claridad de lo que se debe cumplir. Otro aspecto que se adicionó fueron las cláusulas obligatorias que deben contener los contratos e información mínima que debe incluirse”, explicó la directora ejecutiva del CODI.
De acuerdo con lo explicado por Mercedes Sancho, socia de la firma Ecija Legal en áreas de práctica de Corporativo y Real Estate, la Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor (7472) y su Reglamento (Decreto Ejecutivo N.° 37899-MEIC) eran en conjunto la normativa que establecía los parámetros generales de ventas a plazo de cualquier tipo.
“En dicha ley y su reglamento no se establecía en sí un mecanismo que le permitiera al consumidor asegurarse un proceso para recuperar la inversión en caso de que un desarrollador inmobiliario incumpliera”, dijo Sancho.
Ante los ajustes del mercado fue necesario adecuar la normativa anterior. La socia de Ecija resumió que ahora el nuevo decreto provee nuevos mecanismos o más actualizados para procesos de autorización de los desarrolladores inmobiliarios; procura la protección y el proceso de devolución de dinero al consumidor; y aplica a planes de ventas a plazo o de ejecución futura de bienes inmuebles, apartamentos, lotes y casas, y prestación de servicios futuros de proyectos de desarrollo inmobiliario, como centros sociales y turísticos, y urbanizaciones; para el disfrute futuro en un plazo determinado, realizadas por desarrolladores inmobiliarios.
Este tipo de reglamentaciones requieren un periodo de curva de aprendizaje por parte de todos los involucrados y con ellos detectar consecuencias positivas o negativas derivadas del impacto de los cambios. Es rescatable el esfuerzo que realizaron las autoridades por generar una norma en la que hubo un fuerte diálogo en la búsqueda de consensos con los sectores.
— Verónica Alfaro, directora ejecutiva del CODI
