Solicitar un préstamo suele ser el camino más viable para adquirir una casa propia en Costa Rica y, tradicionalmente, la mayoría de las personas opta por una garantía hipotecaria: según datos de la Superintendencia General de Entidades Financieras (Sugef), el 82% de los 2.760.676 créditos de vivienda otorgados en los últimos diez años se han realizado mediante esa modalidad.
Sin embargo, datos de dicha entidad también muestran un aumento de créditos de vivienda respaldados con fideicomiso de garantía. La cantidad de préstamos de este tipo se cuadruplicó, pasando de 2.882 operaciones en todo el 2015 a 11.634 solo en el primer semestre de 2025.
Actualmente, 12 de las 40 entidades supervisadas por la Sugef brindan préstamos de vivienda mediante fideicomiso. Ahora bien, ¿cuál es la principal diferencia entre esta figura y una hipoteca?
En ambos casos, la propiedad responde por la deuda, pero existe una diferencia esencial: cuando una persona adquiere un préstamo de vivienda con garantía hipotecaria, inmediatamente se convierte en dueña del inmueble y este se inscribe a su nombre; por el contrario, en el fideicomiso se transfiere la propiedad a un tercero (conocido como fiduciario) para que la administre hasta que el deudor termine de pagar el préstamo.
Así, en caso de que el deudor no pueda cumplir con el pago del crédito, es mucho más fácil para la entidad financiera ejecutar la garantía cuando hay un fideicomiso.
“Si hay una hipoteca y el cliente no paga, la entidad financiera tiene que iniciar un proceso judicial, que es muy largo y costoso, para rematar la propiedad. En cambio, cuando hay un fideicomiso, el banco puede simplemente pedirle al fiduciario que le traspase la propiedad y así se adjudica el bien rápidamente. Esta es una gran ventaja para los acreedores y, posiblemente, es una de las razones por las que ahora se ofrece más esta opción del fideicomiso”, afirmó Carlos Fernández, exgerente general del Banco de Costa Rica (BCR).
Entonces, ¿cuáles son las posibles ventajas del fideicomiso para la persona que adquiere el préstamo?
Al acercarse el evento de ExpoCasa 2025, que se efectuará del 16 al 19 de octubre en Parque Viva, El Financiero consultó con varias fuentes para intentar dar respuesta a esta interrogante, con el fin de ayudar a las personas a tomar una decisión informada cuando van a solicitar un préstamo de vivienda.
Menor costo inicial
“Es importante considerar que el fideicomiso se suscribe a través de un contrato formal en el cual intervienen todas las partes interesadas –deudor, acreedor y banco fiduciario–, por lo que este contrato brinda la protección debida a todas las partes y minimiza riesgos”, aseguró Cindy Vásquez, directora de Productos de Crédito del Banco Nacional (BN).
Según el abogado Alfonso Meléndez, experto en fideicomisos, la principal ventaja de esta figura es que los gastos de formalización del préstamo suelen ser más bajos que en un crédito hipotecario. Esto sucede porque el impuesto de traspaso de la propiedad no se paga al inicio, sino hasta el final del plazo del crédito.
Desde su perspectiva, la expansión de la figura del fideicomiso en el país se debe principalmente a que implica menores costos para el cliente, al menos al inicio.
Por ejemplo, en el caso de la Mutual Cartago de Ahorro y Préstamo (Mucap), los costos asociados al fideicomiso son aproximadamente un 55% más bajos que los de una hipoteca tradicional, según indicó la entidad.
Así, en la compra de una propiedad, los gastos de formalización mediante hipoteca pueden alcanzar los ¢5 millones, mientras que, con fideicomiso, serían inferiores a ¢2.5 millones.
Asimismo, EF hizo el ejercicio de solicitar un préstamo por $80.000 por medio del sitio web del BAC. En este caso, el valor mínimo de la garantía se establece en $100.000 y el gasto de formalización con una hipoteca es de $5.272, mientras que, con el fideicomiso, se reduce a $1.582.
Con ambas modalidades, la cuota mensual a pagar por ese préstamo hipotético sería de $637. Sin embargo, en la opción del fideicomiso se debe añadir a la cuota el costo de administración, monto que no se especifica en la propuesta generada por la plataforma web.
En opinión de Bernardo Alfaro, exgerente general del Banco Nacional (BN), el fideicomiso puede resultar conveniente para personas que quieran aprovechar el ahorro inicial, pero deben tener presente que habrá un costo adicional en las cuotas y que necesitarán pagar el traspaso de la propiedad, al finalizar el plazo del crédito.
“Es posible que algunas personas opten por el fideicomiso porque están muy ajustadas con el pago de la prima al gestionar el crédito. Por ejemplo, si se quiere comprar una casa de diez millones de colones y el banco le presta ocho millones pero usted tiene que poner dos millones de prima, el ahorro en los gastos de formalización puede hacer la diferencia para lograr el préstamo”, dijo Alfaro.
Dados los riesgos, es recomendable que cada persona valore si le conviene adquirir el fideicomiso para reducir el gasto inicial, o si es mejor esperar un poco más hasta reunir el dinero necesario para asumir ese costo con una garantía hipotecaria y así tener la propiedad a su nombre desde un principio.
No siempre es opcional
Los fideicomiso de garantía pasaron de representar un 1% de los 196.477 préstamos otorgados en 2015 a un 5% de los 221.282 otorgados en el primer semestre del presente año, específicamente en operaciones de vivienda.
Todas las entidades financieras consultadas por EF indicaron que los clientes pueden elegir el tipo de garantía que más les conviene. Sin embargo, en ciertos casos se impone el fideicomiso como condición para otorgar el crédito.
“El uso del fideicomiso de garantía no es obligatorio para el cliente, quien puede optar por formalizar el crédito mediante una hipoteca. Sin embargo, dependiendo del perfil de riesgo del cliente o de las características de la propiedad ofrecida como garantía, la entidad financiera puede requerir la formalización mediante fideicomiso de garantía como condición para aprobar la solicitud de crédito”, reconoció Lisander Chacón, subgerente comercial de la Mucap.
Según dijo, la mutual emplea esta figura principalmente en la formalización de créditos para desarrollo habitacional y créditos de largo plazo iguales o superiores a ¢50 millones (o su equivalente en dólares) destinados a la compra de inmuebles.
En general, dicha entidad aplica el fideicomiso de garantía en todos los créditos relacionados con proyectos de desarrollo inmobiliario, incluyendo tanto a pequeños constructores como a desarrolladores.
En el caso del Banco Popular (BP), se establece que el cliente puede elegir entre hipoteca o fideicomiso para créditos de vivienda de hasta $200.000. En montos superiores, la modalidad de fideicomiso de garantía es obligatoria.
“El fideicomiso de garantía es una opción recomendada, sobre todo, para clientes con operaciones de mayor cuantía o que buscan condiciones más flexibles”, indicó el BP por medio de su Oficina de Comunicación.
Tal como lo señaló Meléndez, es común que los bancos utilicen la figura del fideicomiso para financiar a personas que compran apartamentos para ponerlos en alquiler o en Airbnb —plataforma dedicada a ofrecer opciones de alojamiento temporal—.
Como otra ventaja del fideicomiso, varios de los consultados señalaron que el fiduciario se encarga de mantener al día las obligaciones de la propiedad —tales como el pago de los impuestos municipales—, con lo que el deudor puede delegar esta responsabilidad.
Además, los inmuebles en fideicomiso no pueden ser objeto de embargos relacionados con otras deudas del propietario.
En caso de fallecimiento del deudor, Chacón destacó que el traslado del bien al beneficiario se realiza de forma casi inmediata y con un costo menor al que implicaría una hipoteca, donde sería necesario realizar un proceso mortual para efectuar el traspaso.
