EscucharUna pintada en la casa, arreglar la electricidad, cambiar algunos aspectos del baño, de la cocina o de los pisos pueden traer muchos beneficios a los propietarios a la hora de vender.
Trabajos de este tipo pueden hacer que suba el precio entre un 10% y un 20%, aseguraron especialistas del sector inmobiliario.
No se trata de gastar más, sino de invertir con análisis técnico, hacer un estudio comparativo de mercado y tener claridad sobre el techo de zona.
Además, esas pequeñas inversiones también acortan el tiempo de venta, ya que más personas se ven interesadas en adquirirlas.
“Una remodelación inteligente puede aumentar el precio de venta entre un 10% y un 20%, siempre que se parta de si lo que se está subsanando es estético y lo funcional es adecuado”, aseguró Verónica Alfaro Coto, directora ejecutiva del Consejo de Desarrollo Inmobiliario de Costa Rica.
Otro aspecto importante es que un alto porcentaje de las personas que piensan en adquirir una vivienda lo hacen mediante un préstamo bancario. Esto requiere de un perito valuador que tomará en cuenta todo el estado de la vivienda.
Una recomendación es que, antes de invertir miles de dólares en acabados, es importante revisar el techo de la zona: ese límite invisible que define cuánto realmente vale su propiedad.
Analice el mercado
Cada barrio tiene un precio máximo por metro cuadrado; si una vivienda ya está cerca del techo de zona, cualquier inversión adicional en acabados de lujo difícilmente se recuperará.
En Costa Rica, el valor de las viviendas suele calcularse con la metodología Ross-Heidecke, utilizada por profesionales y por el Ministerio de Hacienda para efectos fiscales.
Este modelo toma en cuenta dos variables principales: la edad de la edificación y el estado de conservación.
Aunque la edad nunca cambia —y genera depreciación anual—, el estado sí puede mejorarse mediante remodelación.
Mónica Castillo, directora de Investigación y Proyectos del CFIA, explicó que cuando se mejora el estado físico de una vivienda se reduce su nivel de depreciación; es decir, pierde menos valor por desgaste o deterioro.
En términos sencillos: entre mejor esté la casa, menos se devalúa y más vale en el mercado. Por ejemplo, si una vivienda tiene un valor de reposición de ₡10 millones (lo que costaría construirla de nuevo) y se encuentra en estado “Muy Malo”, con una depreciación de 75,32%, su valor real baja a aproximadamente ₡2,4 millones.
Pero si esa misma vivienda se remodela y pasa a un estado “bueno”, donde la depreciación es de apenas 2,52%, su valor puede subir hasta ₡9,7 millones. Es decir, mejorar la condición del inmueble puede multiplicar casi por cuatro su valor.
“El impacto puede ser millonario cuando la intervención corrige un deterioro significativo”, explicó.
Una casa linda no siempre vale más
Verónica Alfaro, directora ejecutiva del Consejo de Desarrollo Inmobiliario (CODI), explica que el éxito de una remodelación depende de qué problema se esté corrigiendo.
En el análisis técnico inmobiliario existen dos tipos de obsolescencia:
- Estética: pintura, pisos, acabados, iluminación. Es relativamente económica de corregir y suele tener alto retorno.
- Funcional: mala distribución, baños mal ubicados, cocinas aisladas. Puede requerir intervención estructural y no siempre se recupera totalmente.
En este último punto, es vital considerar que las demandas del comprador actual han evolucionado; hoy se priorizan los espacios integrados, la iluminación natural y áreas versátiles que permitan el teletrabajo, por lo que una remodelación funcional que ignore estas tendencias podría no alcanzar el retorno esperado.
“Remodelar no es poner bonito el lugar; es eliminar barreras que el comprador percibe como un problema”, aseguró Alfaro.
Agregó que es importante comprender la diferencia de lo que realmente hace efecto o impacto por remodelaciones, según sus segmentos.
“Por ejemplo: no es lo mismo remodelar una vivienda de clase media o interés social que un penthouse. En el lujo, el detalle es emocional; en el nivel medio, el detalle es funcional. Entonces, tomando esa idea, en una casa pequeña, incrementar la eficiencia del espacio o aumentar el espacio de almacenaje puede ser de mayor ayuda que instalar grifería de diseño italiano con acabado en oro o un mármol exótico”, acotó.
Remodelar con acabados de lujo en un barrio de clase media es “sobreconstruir”, y es la forma más rápida de quemar capital. Por el contrario, vender un penthouse con acabados estándar es dejar dinero sobre la mesa.
El riesgo de “maquillar” sin criterio técnico
Randall Murillo, director ejecutivo de la Cámara Costarricense de la Construcción, advierte que cualquier intervención debe estar supervisada por un ingeniero o arquitecto.
Remodelar sin revisar instalaciones eléctricas, tuberías o posibles humedades estructurales puede convertirse en un riesgo legal si aparecen vicios ocultos tras la venta.
Además, los avalúos bancarios —determinantes para el financiamiento del comprador— penalizan propiedades en mal estado, lo que puede reducir el monto del crédito aprobado.
¿Qué intervenciones en la casa generan mayor impacto?
Los expertos coinciden en que las áreas con mayor efecto en percepción y valor son: cocina, baños, pisos, pintura neutra e iluminación.
Para Lilliana Aragón, consultora inmobiliaria especializada en el segmento residencial, la cocina y los baños son las áreas con mayor impacto en la percepción de valor.
- Cocina: una remodelación integral puede oscilar entre $6.000 y $25.000, dependiendo de los materiales y la importación de accesorios y acabados.
- Baños: el rango para un baño estándar de 5 a 8 metros cuadrados se ubica entre $5.000 y $12.000, y un nivel medio-alto puede rondar los $12.000 a los $20.000.
Aragón destaca que, aunque no siempre se recupera el 100% de lo invertido en el precio final (el retorno suele estar entre el 50% y el 80%), el beneficio real es la velocidad de venta.
“Una vivienda remodelada puede reducir el tiempo en el mercado hasta en un 40%, lo que disminuye costos financieros, mantenimiento e impuestos mientras la propiedad está sin vender”, destacó.
