EscucharLas diferencias en el precio de varias decenas de millones de dólares del Parque Empresarial del Pacífico (PEP) desataron la crisis para su propietario, un fondo de inversión del Banco de Costa Rica (BCR). ¿Cómo se explican esos distintos precios? ¿Qué es lo que valía más, pero que luego causó un descenso en los montos?
El valor del terreno y de los predios del Parque Empresarial del Pacífico, en Puntarenas, fueron parte de los principales componentes del avalúo 2024 que restaron más de $40 millones al precio del inmueble registrado en años anteriores.
El PEP forma parte del portafolio del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado de la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (SAFI) del BCR. La subsidiaria compró el Parque Empresarial del Pacífico por $70,8 millones en febrero de 2020. Los inversionistas cuestionaron este movimiento porque alegan un eventual sobreprecio y que la compra financiada del inmueble estaría relacionada con la caída de los rendimientos.
A lo largo del tiempo, específicamente entre 2021 y 2023, tres avalúos independientes solicitados por BCR SAFI indicaban que el valor razonable del inmueble era superior a los $69 millones. Sin embargo, los inversionistas solicitaron uno y el valor de la propiedad ubicada en Espíritu Santo de Esparza registró una caída importante.
En junio de 2023, un avalúo externo contratado por un grupo de inversionistas del Fondo de Inversión No Diversificado de la SAFI tasó el PEP en $27,5 millones; 2,6 veces menos de lo pagado. La Sociedad Administradora cuestionó el estudio elaborado por la empresa Cocosa porque aseguraba que no cumplía con la metodología establecida por la normativa.
Poco menos de un año después, en febrero de 2024, se dio a conocer un avalúo independiente solicitado por la SAFI y realizado por la firma Logan que arrojó que el valor razonable del PEP es de $28,08 millones. Es decir, se obtuvo un resultado similar al que habían solicitado los inversionistas.
“Este avalúo (el de Logan) nos reconfirmó la posición nuestra y yo diría que eso le dio vuelta a la tortilla, eso puso al grupo conglomerado en jaque”, dijo Carlos Manuel Echeverría, exviceministro de Planificación e inversionista del fondo.
En términos generales y sin entrar a analizar u opinar sobre un caso en particular, Olman Vargas, presidente del Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA), comentó que hay diferentes metodologías que se pueden utilizar para valorar un inmueble y que pueden arrojar montos diferentes entre sí.
“Habrá que dilucidar cada caso particular para ver si fue que los valuadores en alguno de los casos utilizaron una metodología que no era la que se debía utilizar en este tipo de avalúos o en atención al servicio por el cual se quería el avalúo (garantía, venta) y no necesariamente que el precio del bien haya cambiado significativamente de un año a otro”, dijo Vargas sin referirse concretamente a un caso en específico.
Para hacer zoom en el caso del PEP, puntualizamos en dónde está la diferencia, según valoraciones periciales de los últimos tres avalúos independientes solicitados por la subsidiaria del Banco de Costa Rica, y el porqué de los nuevos valores en rubros como el terreno y los predios del complejo de bodegas de acuerdo con declaraciones de la entidad.
“La parte pericial (...) puede no ser la única razón por la cual se den variaciones en el valor razonable de un inmueble perteneciente a un fondo inmobiliario”, recalcó la Oficina de Prensa del BCR en diferentes ocasiones, ante las consultas de El Financiero.
Está probado que ellos actuaron mal, o sea, hubo como dicen mano peluda, hubo arreglo no solamente del PEP, sino que aparentemente hay varias propiedades más que tienen sobreprecio.
— Carlos Manuel Echeverría, inversionista del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado de BCR SAFI
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Valor del terreno cayó
El valor del terreno del Parque Empresarial del Pacífico bajó a $13,36 millones en el avalúo 2024. El informe de Logan indica que este monto incluye la valoración de:
- Terrazas: se refiere a los 106.197,56 metros cuadrados (m²) no desarrollados de las nueve terrazas existentes.
- Terreno de las bodegas: corresponde a un área de 70.914,46 m².
- Terreno ‘sobrante’: este rubro es de 296.964,98 m² y resulta de descontar del área bruta total de 541.055 m² los dos rubros anteriores y áreas afectas de quebradas y zonas de protección.
Sin dar mayor detalle, la SAFI indicó que la caída del valor consolidado del terreno resulta porque el área de predios tuvo un “reajuste” que los hizo pasar de 399.000 m² a 106.197,56 m². Sin embargo, de acuerdo con el estado actual, los predios tienen un valor más alto en comparación a los terrenos en la zona, debido a las intervenciones con las que cuentan; empero el hecho relevante emitido por la subsidiaria del banco estatal en febrero pasado expone que “actualmente no se puede clasificar como predios sino como terrazas”.
Además, “la segregación de las áreas detalladas reasigna un valor a los terrenos que no han sido intervenidos, obteniendo estos un valor menor diferenciado, que se aplica a 296.964,98 m²”, agregó la Oficina de Prensa del Banco de Costa Rica y el hecho relevante que se hizo de conocimiento del mercado el pasado 16 de febrero.
Valor de obras complementarias bajó
En avalúos anteriores las obras complementarias consideraron las asociadas a las bodegas en seco, frías y terreno, comenta la Oficina de Prensa del BCR. En la valoración 2024 esas obras se incluyeron en el valor de los rubros nombrados como cuartos fríos y secos, y únicamente se consideraron como obras complementarias: casetas, cuarto de bombeo, tanque de aguas residuales, baño, romana de pesaje, malla perimetral, y departamento de basura, perrera y área de cilindros de gas.
Cuartos fríos y en seco, y predios
Según el hecho relevante emitido por la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del BCR, actualmente, hay un cuarto frío operativo en el proyecto, lo que implica que la puesta en marcha de los demás requiere de inversiones por parte del fondo que no pueden ser consideradas en la valoración basada en ingresos. Por lo tanto, a pesar de que Logan identificó rentas de $23 por metro cuadrado para cuartos fríos y hasta $39 para cuartos congelados, en la proyección de ingresos se estima un valor de $5 por metro cuadrado, reflejando la situación actual de las bodegas.
Por su parte, la valoración pericial 2024 de los predios dicta que esta es de $0. La Oficina de Prensa del BCR informó que esto obedece a que la parte de predios se incluyó en el apartado de “terreno”.
Valor razonable versus valoración pericial
El valor razonable 2024 del PEP, según Logan, es de $28,08 millones pero el pericial indica que es de $28,9 millones. ¿Por qué la diferencia?
Primero, veamos la definición de cada uno. El valor razonable se refiere al precio que un activo podría obtener en una transacción entre partes interesadas y bien informadas, en un mercado establecido y con condiciones de competencia. Por su parte, el valor pericial es el resultado de un análisis detallado llevado a cabo por un perito o experto en valoración, quien aplica métodos y criterios específicos para determinar el valor de un activo en particular.
Las diferencias entre ambos valores pueden surgir debido a varias razones, como por ejemplo:
1. Métodos de valoración: Los peritos pueden utilizar diferentes enfoques y métodos de valoración al llevar a cabo su análisis, lo que puede resultar en valores ligeramente distintos.
2. Información disponible: La disponibilidad de información y datos relevantes puede variar entre las valoraciones razonables y periciales, lo que puede afectar los resultados obtenidos.
3. Interpretación de los factores: Los expertos pueden interpretar los factores económicos y financieros de manera diferente, lo que puede influir en sus conclusiones sobre el valor de un activo.
En 2020, el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero (Conassif) dispuso en firme que ya no es requerido realizar una valoración pericial y otra financiera para los inmuebles de la cartera de los fondos de inversión, sino que debe hacerse una única mediante valor razonable y en concordancia con la NIIF 13.
En ese único informe, se presenta toda la documentación utilizada por la empresa valuadora, incluida la valoración pericial, para llegar al valor que finalmente presenta, así como los supuestos o cualquier otra consideración relevante y ese es el documento que entrega a la SAFI. En el informe de Logan, la valoración pericial aparece en el apartado de enfoque de costos.
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SAFI trabaja en restaurar la confianza
La confianza de los inversionistas es la principal herramienta en el mercado de valores. Sin embargo, movimientos como la compra del PEP con un eventual sobreprecio y la venta del inmueble del Hospital La Católica en febrero de 2023, al cual calificaban como la “joya de la abuela”, lesionaron la credibilidad que ellos tenían en la SAFI. Incluso, el conflicto en torno al Parque Empresarial del Pacífico escaló a tal punto de provocar la presentación de denuncias ante la Superintendencia General de Valores (Sugeval) y el Ministerio Público a finales de 2022.
Este ambiente no ha pasado desapercibido. De hecho, desde la subsidiaria del BCR se asegura que se está trabajando en restaurar la confianza y la credibilidad de sus inversionistas.
“Reconocemos plenamente la importancia de abordar las preocupaciones y desafíos que nuestra sociedad de fondos ha enfrentado, que nos han llevado a esta etapa, situación que no tomamos a la ligera. Estamos trabajando incansablemente y tomando medidas concretas para restaurar la confianza y la credibilidad en nuestra gestión”, comentó Allan Marín, gerente general de BCR SAFI, el pasado 22 de marzo tras finalizar una asamblea de inversionistas del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado.
Pero, puntualmente, ¿qué se está haciendo? La SAFI asegura estar impulsando un Plan de Acción de Fondos Inmobiliarios, que permita mejorar los rendimientos de los fondos y los beneficios a repartir a los inversionistas. Según los reportes remitidos a la Superintendencia General de Valores y publicados por esta entidad, el rendimiento líquido para el Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado del BCR en los últimos 12 meses actualmente se encuentra en 1,77%.
El rendimiento líquido es lo que se le deposita al inversionista en la cuenta, con una periodicidad definida, por los ingresos que generen los inmuebles, usualmente es por el arrendamiento de las propiedades.
Por su parte, desde el ámbito interno, indican que se han emitido informes de auditoría y observaciones por parte de los órganos directores que han generado la modificación de procesos de adquisición y venta de inmuebles. También, han fortalecido la participación del Área de Riesgo y Control Interno en dichos procesos y se han establecido pautas para la confección de un nuevo cartel para la selección de valuadores externos ajenos a la SAFI y la revisión de los avalúos realizados por dichas empresas.
Aunado a esto, la Oficina de Prensa del Banco de Costa Rica indicó que la SAFI ha gestionado la modificación del Reglamento del Comité de Inversiones, el cual es el órgano de decisión para la compra o venta de inmuebles y ha fortalecido la normativa interna para contar con mayores especialistas en dicho Comité.
Como parte de la rendición de cuentas, se informó que se han establecido canales de comunicación con los inversionistas y un Comité de Vigilancia del cual tienen participación.
“Hemos visto un cambio, pero no es suficiente para ganar la confianza todavía (...) Si los dividendos suben porque se han alquilado las propiedades, porque se han alquilado bien, entonces ahí sí se va a empezar a ganar la confianza pero yo diría que todavía estamos lejos de eso. Lo que sí es que nos sentimos cómodos con don Allan Marín y con la nueva administración del Banco de Costa Rica”, comentó Echeverría.
Las acciones específicas que ha tomado la Administración de BCR SAFI, con el objetivo de recobrar esta confianza basándose principalmente en la comunicación y la transparencia de la información (...), buscan aumentar el rendimiento para los inversionistas.
— Oficina de Prensa del BCR
