EscucharEmprender un proyecto de vivienda es un proceso que no finaliza al conseguir un terreno y contar con el dinero suficiente para su desarrollo.
En Costa Rica, es necesario contar con un permiso de construcción que constate la viabilidad del plan, el cual es supervisado y avalado por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica (CFIA).
En 2024, el año completo más reciente con datos del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC), se contabilizó un total de 19.123 viviendas aprobadas, es decir, que gestionaron y obtuvieron el permiso.
A continuación, le detallamos una guía según lo explicado por Javier Chacón, director de operaciones del CFIA, y la información disponible en el sitio web de la institución.
El acompañamiento profesional que debe asegurar
La participación de un ingeniero o arquitecto resulta vital para favorecer un resultado exitoso. De acuerdo con Chacón, independientemente del tamaño de la obra, una casa representa una inversión y un proyecto de vida, por lo que siempre debe planificarse con el criterio técnico.
Esto evita errores frecuentes como recurrir a maestros de obra recomendados o hasta familiares sin respaldo profesional, lo que puede derivar en problemas legales, estructurales o de seguridad más adelante.
El director enfatizó la importancia de verificar que la persona contratada esté debidamente habilitada, lo cual puede hacer a través del buscador de profesionales disponible en la página web del Colegio o por medio de la consulta directa en los canales de comunicación de la institución.
Aunque la legislación permite que ciertas obras menores, con un valor inferior a diez salarios base (¢4,6 millones, según lo establecido por el Poder Judicial en 2025) y que no involucren aspectos estructurales, eléctricos o mecánicos se realicen sin la participación obligatoria de un profesional, una vivienda siempre requiere apoyo técnico.
Revisar las condiciones del terreno
Una vez adquirido, el siguiente paso es evaluar bajo qué condiciones se encuentra el lote, pues no en todos se puede construir libremente.
“Pueden existir restricciones municipales, ambientales y de instituciones como el Ministerio de Salud o el Instituto Geográfico Nacional (IGN). Por ello, la recomendación inicial es acudir a la municipalidad para consultar el uso de suelo y verificar si el plan regulador permite el tipo de vivienda que se desea desarrollar”, comentó el director.
Con esta información clara, el profesional a cargo puede avanzar al diseño del proyecto, tomando en cuenta tanto las restricciones del terreno como la capacidad económica del propietario.
Ese diseño se plasma en los planos constructivos, que posteriormente deben someterse a trámite.
Registro de Responsabilidad Profesional
Chacón destacó que la única entidad facultada para otorgar permisos de construcción es la municipalidad del cantón donde se prevé realizar la obra.
Sin embargo, antes de llegar a ese punto, los planos deben pasar por el CFIA mediante el Registro de la Responsabilidad Profesional, un proceso que se conoce de forma popular como el “sellado de planos” y tiene un cobro administrativo de ¢10.000.
Este trámite certifica que existe un profesional responsable del diseño y, eventualmente, de la ejecución de la obra. Para realizarlo, se debe completar un formulario disponible en su sitio web, donde se solicitan, entre otros detalles, datos personales y características del terreno.
Una vez registrado, el Colegio revisa que los planos cumplan con la normativa vigente y, si los considera adecuados, los sella en uno o dos días.
Los documentos que debe alistar
Los archivos que le soliciten pueden variar entre municipalidades debido a aspectos territoriales como condición de Zona Marítimo-Terrestre, áreas protegidas o lineamientos de los planes reguladores, pero existen documentos básicos que casi siempre se solicitan.
Entre ellos se encuentra el uso de suelo, la certificación de disponibilidad de agua, el plano catastrado inscrito en el Registro Nacional, los planos sellados por el CFIA, una póliza de Riesgos del Trabajo del Instituto Nacional de Seguros (INS) y certificaciones relacionadas con sistemas eléctricos y tratamiento de aguas residuales.
Una vez listos, acudir al ayuntamiento es casi el paso final. Se realiza de forma digital mediante el Administrador de Proyectos de Construcción (APC) del CFIA, una plataforma en la que el profesional responsable registra la información de la obra, como ubicación, área, valor estimado y datos del propietario.
Las municipalidades están integradas a este sistema, lo que también les permite seguir la gestión del permiso de manera electrónica.
Según Chacón, después de presentar la documentación, existe un plazo máximo de 30 días para resolver la solicitud con una aprobación, negativa o solicitud de ajustes.
De ser aprobado, la municipalidad emite el permiso de construcción digitalizado y estampa su sello en los planos. A partir de ese momento, la obra puede iniciar legalmente.
Sin embargo, en caso de que la municipalidad rechace el permiso, Chacón explicó que es importante diferenciar las causas.
“Por ejemplo, muchas veces el rechazo ocurre porque el proyecto no se ajusta a las restricciones del uso de suelo, algo que debió haberse detectado antes con una adecuada revisión técnica. Si la negativa responde a observaciones subsanables, el profesional puede hacer los ajustes correspondientes y volver a presentar el trámite ante la municipalidad”, aclaró.
Por otro lado, considere que las entidades municipales pueden fijar una tarifa del Impuesto de Construcción desde el 0% (tarifa neutra) y hasta el 1%.
Construir sin permiso puede resultar más costoso a largo plazo porque, además de multas, se corre el riesgo de ejecutar obras que no cumplan con el código sísmico, eléctrico o ambiental, lo que pone en riesgo a las personas alrededor y al patrimonio.
De hecho, un estudio realizado por el CFIA en 2024 tomó una muestra de 5.098 inspecciones. De las 3.920 obras habitacionales que figuraban, el porcentaje de incumplimiento de esta licencia fue del 22%.
Es decir, aproximadamente una de cada cinco viviendas evaluadas se levantó sin aprobación municipal.
