La explosión de proyectos residenciales ha venido a transformar el mercado habitacional y el crecimiento urbano, especialmente en el Valle Central del país. Son casi 500 los desarrollos que desde 2013 han recibido la autorización del Ministerio de Economía, Industria y Comercio (MEIC) para realizar venta a plazo o preventa de sus unidades.
En el registro de una década aparecen, además, 200 sociedades anónimas como responsables de esos proyectos. Los listados son de acceso público y están colgados en la página web del ministerio.
Entre esta cantidad de proyectos y sociedades, ¿cómo identificar a las desarrolladoras con más proyectos residenciales? La tarea puede parecer sencilla, pero no lo es tanto.
Cada condominio o residencial se conoce por su nombre comercial. Si cada uno de esos proyectos mantuviera el nombre de la empresa que lo desarrolló, sería sencillo identificar que al menos nueve compañías del listado del MEIC suman más de diez desarrollos.
Por ejemplo, si usted vive en el Residencial Lomas de Santa Ana comparte desarrollador con 17 proyectos más entre las edificaciones tramitadas desde 2013. La sociedad autorizada ante el MEIC es Bienes y Servicios Atlas del Norte W&C, S.A, firma hermana de Casamax.
“Con la evolución de los desarrollos inmobiliarios empiezan a aparecer las desarrolladoras y tiempo después algunas de ellas deciden hacer sociedades por cada proyecto. Como los tiempos de venta y permiso se demoran tanto, entonces los desarrolladores prefieren convertir en socios a los dueños del terrreno”, explicó Guillermo Carazo, director ejecutivo del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA).
Así se van conectando nombres, proyectos y hasta constructoras que forman parte del listado de las 20 empresas que concentran la mayor cantidad de proyectos residenciales.
EF tomó los datos de las autorizaciones de venta a plazo que realiza el MEIC; a la vez se filtraron los nombres de las sociedades que recibieron la autorización y de esa manera obtener los principales nombres.
El listado del MEIC evidencia que las construcciones de condominios es a lo que apuestan las desarrolladoras y cada vez queda más atrás la vivienda individual en un barrio o frente a la carretera.
¿Quiénes son?
El desarrollo inmobiliario en Costa Rica creció de la mano del estado en la década de 1950 y hasta inicio de los 70, cuando el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) era el principal actor. “Luego empiezan algunos grupos de urbanizadores privados a hacer urbanizaciones de lotes en los años 70″, explicó Carazo.
El negocio se ha transformado al modelo actual con gran cantidad de actores involucrados. Especializados en cierto tipo de desarrollo o bien con un portafolio que llega a trascender lo residencial, estas empresas actúan en solitario o de manera conjunta en un proyecto ambicioso.
Los años también trajeron regulación, especialmente para la preventa cuando los compradores pagan una prima y pagan cuotas a lo largo de las diferentes fases de construcción del proyecto. Esta operación es precisamente la que regula el MEIC.
La aprobación a plazos empezó desde el 2013 y en el 2021 se publicó una nueva regulación bajo el Reglamento de Ventas a Plazo de Ejecución Futura para Proyectos Inmobiliarios (42.995-MEIC).
“La nueva reforma tiene un velo protector más fuerte, donde los dineros que aporta el consumidor son resguardados bajo una figura de fideicomiso. Los aportes de los consumidores que se le hacen al consumidor se realizan únicamente contra avance de proyecto”, explicó Verónica Alfaro, directora ejecutiva de la Asociación Consejo de Desarrollo Inmobiliario.
En el listado destacan con mayor número de proyectos empresas como Fomento Urbano, Casamax junto a Bienes y Servicios Atlas del Norte W&C S.A., Urbanizadora La Laguna, Rock Constructions and Development S.A, entre otras.
Entre esas cinco compañías se anotan 73 proyectos. Ninguna de esas firmas están por debajo de los 15 desarrollos:
♦ Casamax junto a Bienes y Servicios Atlas del Norte W&C, S.A.:
De acuerdo con el departamento de Servicio al Cliente de Casamax, dicha empresa y Bienes y Servicios Atlas forman parte del mismo grupo.
Casamax se creó en 1997 con capital 100% costarricense. A la fecha han entregado más de 3.000 proyectos que incluyen estructuras horizontale y verticales; sin embargo, la firma se caracteriza por su oferta horizantal de una o dos plantas.
Las torres que construyen no suelen tener mucha altura ya que manejan pocos pisos. En Bienes y Servicio Altlas la oferta también tiende a una estructura horizontal.
- Residencial Santa Ana Hills, Condominio Hacienda Sacramento y Residencial Vistas de la Cruz son los proyectos registrados por Casamax.
- Los residenciales Lomas de Santa Ana, Bouganvillea, Moravia 305, Hacienda Lincoln y Paseo del Prado son parte de Bienes y Servicios Atlas.
♦ Urbanizadora La Laguna S.A:
Esta desarrolladora se caracteriza por enfocarse en la construcción horizontal, cada casa separada por espacios verdes y facilidades como piscina, gimnasio y otros. Sin embargo, también venden lotes y cuentan con apartamentos en torre.
- Algunos los proyectos son: Balcones de Francosta, Cerro Alto, Casa Hacienda, Tierras de Café y Tierras del Este.
La lista de autorizaciones de MEIC refleja que la Urbanizadora obtuvo 20 aprobaciones del 2013 a la actualidad, lo que se traduce en dos proyectos en promedio al año.
♦ Fomento Urbano S.A.:
Al igual que las compañías anteriormente mencionadas, Fomento Urbano maneja una línea familiar que se refleja en las construcciones horizontales. Esta empresa costarricense tiene más de 50 años en el mercado.
- Quarzo, Fuente del Sol, Terrazul y Mirasol forman parte de la oferta en el listado del MEIC.
♦ Rock Constructions and Development S.A.:
“Somos una empresa constructora especializada en obras de infraestructura residencial y turística de gran envergadura, tales como proyectos inmobiliarios y urbanización en general, los cuales se están desarrollando actualmente a lo largo y ancho de Costa Rica”, así se presenta la firma en su perfil de LinkedIn.
- Residencias Málaga como La Fortuna, Vistas de Herradura, Vista de Punta Bejuco, San Rafael y San Pablo.
♦ Construactual S.A.:
Construactual recibió autorización para 12 proyectos, pero diez de ellos están en investigación o la aprobación fue revocada por parte del MEIC. Solamente dos aparecen catalogados como ‘entregado’.
EF le consultó al MEIC de qué depende la revocatoria y la investigación; al cierre de edición no se obtuvo respuesta.
Algunos de los condominios y residenciales de la firma que tienen una revocatoria en la autorización son los ‘CondoMio Dulce María, Ciudad del Oeste y La Riviera.
♦ Novogar S.A.:
“Novogar es una empresa desarrolladora de proyectos de vivienda clase media. Cuenta con proyectos en Heredia, Tres Ríos, Moravia, Curridabat y Lindora”, indicó Ericka Torres, gerente de mercadeo Novogar.
La firma nacional entregó más de 1.000 unidades en los últimos ocho años y cuenta con 2.000 casas en proceso.
Tres de sus proyectos son: Heredia Parks, Real Guayabos y Reserva Moravia.
♦ Concasa:
Constructora Concasa CRV es el nombre de los proyectos marca Concasa. En el análisis se encontró que la constructora desarrolló varios proyectos bajo distintas cédulas jurídica, por lo que se agruparon los condominios y residenciales que están a nombre de Promotora Concasa S.A., Concasa del Norte S.A., Concasa del Este S.A., Desarrolladora Concasa Nueve Diecinueve S.A., Concasa del Oeste S.A.
Con esa agrupación la constructura llegó a un total de 12 proyectos, poco más de un desarrollo por año.
“La ubicación principal de nuestros proyectos se encuentra en Alajuela, con una reciente expansión hacia el este de la ciudad, específicamente en Guayabos, cerca de Monterán. Recientemente el interés ha crecido en zonas como Grecia y Ciudad Colón y ahí también tenemos presencia”, puntulalizó Alfonso González, director comercial de Concasa.
♦ Rocca Development Group (incluye Kirebe, S.A.):
Este grupo logra ubicarse en la octava casilla del recuento ya que integra los proyectos que registró Kirebe S.A. En el 2019 la firma pasó de llamarse Kirebe a Rocca Development, razón por la que los desarrollos autorizados se unifican y dan un resultado de 12 aprobaciones por parte del MEIC.
A finales de los años 80 se creó el grupo y fue hasta 1993 que iniciaron en el sector residencial bajo la modalidad de condominios.
Bosques de Café, La Estefana y Urban Flats son parte de su portafolio.
♦ Su Casa Desarrollos de Vivienda S.A.:
Barrio Escalante, Heredia, Curridabat y Montes de Oca son algunas de las zonas que cuentan con sello Su Casa Desarrollos.
El portafolio tiene opciones verticales y horizontales. A la fecha suman más de 17.000 unidades entregadas en sus 40 años de labores.
Asturias, Bohemia Escalante y Cariari Flats son parte de cartera de proyectos de la firma.
♦ Hogares de Costa Rica S.A.:
La firma acumula más de 48 años en el mercado inmobiliario con énfasis en las opciones horizontales. En los proyectos de la compañía los propietarios e inquilinos tienen acceso a canchas, piscinas, parque pet friendly, gimnasio, zonas verdes, entre otras facilidades.
Los residenciales La Quinta 106, Bosques de Santa Ana y El Cedro integran las opciones de vivienda de que desarrolla la compañía.
♦ Tierras de Ensueño del Sol S.A.:
En el Este, Oeste y Norte de la capital se encuentra la oferta de Tierras de Ensueño: Curridabat, Heredia, Moravia y Ciudad Colón.
Esta es la empresa más joven del listado; se constituyó en el año 2013.
“Se desarrollara con los estándares exigentes de inspecciones rigurosas en las áreas estructurales, electromecánicas y arquitectónicas, en el que se usarán los códigos sísmicos actualizados”, indica la empresa en su sitio web.
♦ Civitar, S.A.:
En el conteo de Civitar S.A. se incluye a Civitar Desarrolladores, Torre Ser Escalante y Torre U Nunciatura S.A. que tienen desarrollos bajo dicho nombre pero pertenecen al portafolio de Civitar.
El 16 de julio del 2021 la firma se acogió a la desautorización del Condominio Equa porque decidieron no seguir con el proyecto, expone el MEIC en su listado.
♦ Más casas: ocho empresas que integran la tabla de este reportaje poseen seis o menos proyectos cada uno. Entre esos destaca H Solis Inmobiliaria S.A., que en cuatro de sus seis propuestas tiene la etiqueta ‘no se va a desarrollar’, una de ellas incluía la ampliación de uno de sus condominios; los dos residenciales restantes no tienen algún tipo de advertencia.
Zonas favoritas
Existen zonas que actualmente están en tendencia y es ahí donde se agrupa la oferta. Por otra parte hay localidades que están en crecimiento residencial porque el comercio y centros de trabajo que los rodea influyen en la decisión de compra.
El oeste con Santa Ana y Escazú no deja de ser uno de los favoritos entre los compradores, así se refleja en en el listado de Bienes y Servicios Atlas del Norte W&C, S.A. con cuatro desarrollos distribuidos en esos dos cantones. Pero el este se levanta con fuerza en Curridabat y Cartago, también con cuatro proyectos por parte de la firma.
Heredia es una de las provincias que no pierde el encanto ante las firmas desarrolladores de este recuento. Novogar tiene cinco, de sus 12 proyectos del listado en la provincia de las flores; otras tres están en el este.
La elección vertical sobre la horizontal se vincula con el número de personas que integran la familia. De acuerdo con el foro virtual de El Financiero “Lugares prometedores para vivir”, las personas que viven solas se decantan por opciones verticales con área comercial cercana,gimnasio, piscina y lavandería.
Alajuela, con el crecimiento de las zonas francas, se encamina a recibir más desarrollos. Urbanizadora La Laguna tiene tres proyecto en dicha provincia; en el caso de Concasa al menos siete de sus 12 propuestas están en Alajuela.
Lo que dan y quitan
Los condominio presentan un limitante en comparación con las viviendas individuales sin administrador, y es la libertad de hacer lo que se quiera sin la directriz de un ajeno a la familia. Quién poda el césped, qué empresa puede suministrar Internet y dónde hacer una parrillada son reglas que muchos condominios trazan a sus propietarios e inquilinos.
“Los desarrollos cuentan con distintos proveedores de servicios y no existe exclusividad con ninguno de ellos. Cabe mencionar que en algunos lugares por la cantidad de personas, negocios o crecimiento, por ejemplo una cablera haya sido la primera en realizar la estructura para dar el servicio”, aclaró Ericka Torres, de Novogar.
Por su parte, en Concasa expresaron que no mantienen alianzas exclusivas con proveedores de servicios de Internet y cable.
La seguridad y facilidades de servicios tienen un precio a pagar más allá del monetario, sino el individual. Las edificaciones deben cumplir con las indicaciones del Reglamento Nacional de Protección contra Incendios, y por eso las unidades habitacionales no pueden tener cilindros de gas.
En caso de que el proyecto brinde la opción de que las casas tengan cocina de gas, el edificio tiene que contar con un sistema centralizado. Tener parrillas en las casas es prohibido, por lo tanto existen zonas en específicas del condominio para hacer asados.
