EscucharLos arrendatarios suelen estar en una posición vulnerable frente a los cambios que requiera hacer el dueño de la casa, apartamento o local que alquila. Uno de los cambios más significativos que pueden enfrentar es la venta del bien a un nuevo dueño, quien podría modificar las condiciones del arrendamiento.
Aún así, los ajustes no pueden pasar por encima de las condiciones acordadas entre las partes, según lo indica el artículo 75 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (7.527).
“Si por cualquier causa se traspasa el bien arrendado, la propiedad plena o el derecho de usufructo del bien arrendado, el contrato de arrendamiento continuará vigente”, dicta la ley.
Asimismo, es viable renegociar las condiciones con el fin de continuar con el uso de la propiedad por medio del arrendamiento. EF le explica los distintos escenarios que se pueden presentar ante el cambio de dueños en un bien alquilado.
Contrato activo
Existen dos escenarios que pueden presentarse ante el cambio de dueño: que el propietario se mantenga solamente como arrendador o que decida habitar en su nueva adquisición.
En el primer caso, el nuevo dueño deberá respetar los términos del contrato existente por el plazo que le reste de vigencia. Además, tiene que notificar al inquilino sobre el cambio de propietario e indicarle el método de pago.
De acuerdo con Silvia González, socia de Impuestos y legal de la firma Grant Thornton, “la terminación del contrato se dará por las causales normales, como la falta de pago o cambio de destino del bien por parte del inquilino”.
El segundo escenario, cuando la propiedad incluye varias unidades habitacionales y el nuevo propietario decide habitar el inmueble este puede solicitar la desocupación de los inquilinos si necesita realizar modificaciones significativas, como dividir la propiedad o construir una nueva edificación. Sin embargo, se debe cumplir con al menos una de las siguientes condiciones:
- Que las edificaciones arrendadas para vivienda, locales u oficinas no sean más de dos.
- La vivienda del propietario y el departamento o local comparten la misma entrada principal.
- Tienen entradas separadas pero ocupan los mismos niveles del inmueble o comparten espacios internos.
Por otra parte, el nuevo dueño también puede solicitar el bien a los inquilinos si solamente existe una casa y es calificada de bien social. Para entrar en esa categoría, el valor de la unidad habitacional no puede superar los ¢76,5 millones; además, debe ser habitada exclusivamente por familiares como cónyuge, hijos, nietos o hermanos.
Con la compra de una propiedad se aceptan las condiciones ya existentes con los inquilinos existentes”
— Ignacio Alfaro, experto en derecho inmobiliario.
Tiempos de aviso
El traspaso del bien no requiere de avisos previos obligatorios hacia quienes alquilan. En cuanto se formalice el traslado, el nuevo propietario debe informar sobre el ajuste en la titularidad y la administración del bien.
En cambio, si el dueño pretende dividir o hacer una nueva edificación en la propiedad donde habitan otros inquilinos, tiene que avisar al arrendatario con un mes de anticipación sobre la situación. El desalojo se tramitará por la vía de desahucio administrativo.
En todos los demás casos cuando se solicite la vivienda o el local, el dueño debe hacer la solicitud con al menos tres meses de anticipación. O puede prescindir de la renovación del contrato.
“Por lo general el tiempo previo de notificación es de tres meses. Lo ideal es que el plazo sea mayor para que los inquilinos puedan buscar alternativas ante la falta de vivienda”, dijo Ignacio Alfaro, experto en derecho inmobiliario.
El plazo de tres meses aplica a dos vías. Los inquilinos tienen que avisarle a los dueños del bien sobre la finalización del contrato.
Aumento del alquiler
El precio del alquiler no puede modificarse de manera antojadiza a mitad de contrato por parte del propietario. No obstante, el incremento es realizable al renovar el acuerdo o cuando se firman condiciones con un nuevo arrendatario.
El arrendador tiene que calcular el aumento con la tasa de inflación acumulada de los 12 meses anteriores al vencimiento del contrato. Este derecho lo puede ejercer si dicha tasa fue igual o menor al 10% y, de igual manera, la subida se tiene que mantener dentro de ese rango de porcentajes.
El artículo 67 de la ley 7.527 el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah) también está facultado para hacer los ajustes cuando la tasa de inflación acumulada de los 12 meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato sea mayor al 10%. “Con base en consideraciones que tomen en cuenta el desarrollo de la actividad de la construcción y el equilibrio necesario entre prestaciones del arrendador y el arrendatario, establecerá el porcentaje adicional de aumento que se aplicará al alquiler de la vivienda, siempre que no sea inferior a ese 10% ni mayor que la tasa anual de inflación”.
El método de ajuste de acordará con el inquilino para seleccionar la alternativa más favorable.
Alfaro comentó que, para acordar un aumento mayor, las partes pueden ponerse de acuerdo. Las reparaciones y remodelaciones son algunas de las prácticas que suman a la factura de pago.
“En los contratos se deben acordar las condiciones entre las partes. También puede buscar la manera en la que el inquilino acepte la terminación anticipada del contrato y ponerle un nuevo precio”, indicó Alfaro.
Si bien la vigencia de los contratos es por tres años, las renegociaciones pueden efectuarse al término del lapso por el cual se hizo el acuerdo.
