EscucharLas remodelaciones en casas de segunda mano son un impulso para revalorizar las viviendas en medio de un mercado inmobiliario creciente de unidades habitacionales nuevas. Estas intervenciones no se ejecutan estrictamente para la venta inmediata, sino vislumbrando dicha posibilidad en el corto plazo y su mantenimiento de acuerdo a las necesidades propias y del mercado.
Según Melizandro Quirós, director ejecutivo del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), las reestructuraciones pueden incrementar desde un 5% el valor de la propiedad.
Las mejoras en el cuarto de baño son una de ellas. Estos trabajos compensan el deterioro que pueda tener la vivienda y así generar un valor acumulado en positivo que mantenga el precio de venta a corto plazo.
Además de las remodelaciones también existen las reconversiones del espacio que suman a la cotización de la vivienda. Este tipo de obras son ideales en apartamentos pequeños con áreas reducidas que pueden ser reacondicionadas.
Toda remodelación debe ser registrada en la plataforma Administrador de Proyectos de Construcción del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), y contar con permiso de construcción ante la Municipalidad correspondiente. Las obras menores que no requieren una inversión mayor de diez salarios base también necesitan el permiso del gobierno local, pero no es necesario la inscripción al CFIA si no cuentan con la intervención de profesionales o empresa consultora.
Baño
“El baño es uno de los espacios a los que casi no se pone atención y es bastante crítico para algunas familias. La amplitud y la seguridad pensada en ancianos es muy importante porque es una de las áreas que más se deteriora”, enfatizó Quirós.
Esta remodelación es ideal en casas con un área superior a los 60 metros cuadrados (m2), ya que una posible ampliación no sacrificará en gran medida otros espacios como sí puede ocurrir en un apartamento de menor tamaño.
El incremento en el precio de la propiedad puede generarse con la transformación de espacios clave, por lo tanto no es requisito hacer un segundo piso para que crezca el valor aunque sí moverá la aguja de su cotización.
Por ejemplo, si se piensa hacer un segundo nivel que cuente con baño se debe considerar el fácil acceso y movilidad en ese espacio sin olvidar la amplitud de los cuartos de baño ya existentes.
Instalación eléctrica
El sistema eléctrico pesa sobre el valor de la propiedad, ya que se traduce en un tema de seguridad para evitar incendios y en la apertura o limitación de créditos hipotecarios.
“Las casas que superan los 25 y 30 años no entran dentro de la normativa del Código Eléctrico. Los préstamos hipotecarios y su avalúo están condicionados a que cumpla con la normativa”, puntualizó Juan Carlos Majano, presidente de la Cámara de Corredores de Bienes Raíces.
Majano indicó que, en el caso de viviendas grandes que cuentan con 200 m², el costo de la renovación eléctrica no baja de los ¢2 millones.
Esta mejora aumenta el potencial de venta de la propiedad y su valor. De lo contrario será usual rebajar el precio en medio de negociaciones debido a la deficiencia de la infraestructura.
Cocina
La cocina requiere de la misma característica que el baño: espacio para moverse.
“La cocina es una de las áreas que suman más valor entre las reconfiguraciones de las casas”, dijo Quirós, quien añadió que en el día a día es una de las zonas a las que no se le pone cuidado, pero su mantenimiento y espacio son vitales en caso de proyectar la venta en el corto plazo, debido a que los compradores están premiando la cocina sobre otros lugares de la casa.
En esta zona cobran relevancia la cantidad de tomacorrientes disponibles, y en lugares estratégicos, que permitan la conexión de distintos electrodomésticos y aparatos para hacer preparaciones.
Reconversiones en apartamentos
En apartamentos con un tamaño inferior a los 60 m² la recomendación es hacer readaptaciones de los espacios de manera que las zonas como la sala y la habitación sean las que abarcan más área.
“En la zona social también toma relevancia el tema estético, por eso los acabados son importantes”, comentó Majano.
Por otra parte, Quirós mencionó que eliminar las paredes falsas que dividen áreas proporciona más amplitud. “La sala y la habitación principal son determinantes en este tipo de vivienda”.
Trámites indispensables
Cualquier obra estructural requiere del permiso de construcción municipal y estar registrada ante el CFIA.
El requisito ante el CFIA no es necesario si se trata de una obra de mantenimiento menor que no altera el área constructiva ni se intervengan los sistemas eléctricos.
El artículo 83 bis de Ley de Construcciones indica que “las condiciones para ese tipo de construcción deberán estar reguladas por un reglamento de construcción de obras menores, emitido por la municipalidad respectiva”.
“Algunas constructoras tramitan un permiso de construcción de obra menor cuando la remodelación no es tan grande. Es decir, se le reportan a la municipalidad que van a remodelar una obra de ciertos m² e incluyen el valor para que el gobierno local determine si requiere un permiso formal de remodelación”, explicó Mercedes Sancho, socia en derecho inmobiliario en Ecija Legal.
El propietario tiene que contar con la certificación de uso de suelo. Esto lo debe de tener desde antes de que existiera la estructura original, por tanto en una remodelación ya se cuenta con ese requisito.
En caso de ampliar la totalidad de m² o pisos de la estructura, primero se debe analizar el plan regulador que específica las limitaciones en el cantón.
Los posibles requisitos aumentan si la propiedad se encuentra en un condominio. Esto debido a que las remodelaciones u obras menores tienen que respetar el reglamento interno.
