EscucharEl deslizamiento ocurrido en el condominio Altos de Leonamar, en Punta Leona, provocó la caída parcial de cinco viviendas. El Ministerio de Salud ordenó su demolición, así como el desalojo de otras dos casas.
Aunque no es necesariamente el caso de los propietarios afectados en Leonamar, surgen dudas de qué sucede cuando un terreno es destruido parcial o totalmente por un deslizamiento. ¿Los dueños afectados ya no tienen ningún metro cuadrado (m2) de terreno en el condominio? ¿Los propietarios deben seguir pagando cuota de mantenimiento aunque no tienen propiedad en el residencial?
EF le planteó las preguntas anteriores a especialistas en derecho inmobiliario de las firmas Consortium Legal, Facio & Cañas, y Ecija Legal.
Existen varias salidas al problema, pero se enfrentan a la carencia de normativa que regule los casos de desaparición de terrenos. Las alternativas para cancelar la inscripción ante el Registro Nacional requieren una inversión de tiempo mayor si se trata de un acontecimiento dentro de un condominio.
En un condominio
“Registralmente la propiedad sigue existiendo con su número de finca. Desgraciadamente no hay una solución legal, por ejemplo, a nivel de registró público va a quedar ese número de finca y a nivel municipal va a tener que seguir pagando impuestos”, comentó Juan Cordero, abogado inmobiliario de la firma Consortium Legal.
Para evitar que siga corriendo el pago de impuestos y demás deberes inherentes a la propiedad, los dueños deben solicitar la cancelación de la finca filial a un juez. Hasta que no exista la declaración judicial de destrucción, las obligaciones continúan así como el poderío sobre un terreno que ya no existe o no es útil para ningún efecto.
El análisis para la cancelación de un terreno no incurre solamente en el área afectada, sino que debe hacerse una reestructuración de todo el condominio para determinar la nueva realidad de las áreas privativas y las comunes.
“Al existir una destrucción parcial o total del área privativa, se tendría que solicitar a un juez que declare la cancelación de la inscripción de esa finca filial, a efectos de librarse de aquellas obligaciones y derechos inherentes de la finca filial. Y, al mismo tiempo, el juez tendría que realizar los ajustes necesarios en el condominio para armonizar los porcentajes de valor y de copropiedad de todos los dueños de fincas filiales”, explicó Guillermo E. Zúñiga, especialista en derecho inmobiliario de la firma Ecija Legal.
El primer paso para la desincripción es hacer una asamblea de condóminos y acordar una reestructuración. Se necesitan dos tercios de los propietarios del condominio para que se tome la decisión.
El artículo 24 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (7.933) establece que “el quórum para la Asamblea de Condóminos estará formado por los votos que representen un mínimo de dos tercios del valor del condominio. En la segunda convocatoria, el quórum se alcanzará con cualquier número de asistentes”.
En cuanto al poder para convocar la asamblea, el artículo 25 indica que, además del administrador, los propietarios podrán hacerlo, siempre y cuando representen un tercio del valor del condominio como mínimo.
Propiedades independientes
Dejando a un lado lo sucedido en el condominio Altos de Leonamar, existen propiedades en barrios y urbanizaciones que pueden verse afectados por un hecho similar de la naturaleza. Si el terreno se ve reducido, deben acudir a expertos para que oficialice el hecho y puedan realizarse los ajustes ante el Registro y la Municipalidad correspondiente.
“Uno puede actualizar el plano para eliminar el metraje que ya no existe. O si la finca del todo desapareció, uno puede expresarle al Registro Público que elimine esa finca”, explicó Cordero.
Ante un hecho de la naturaleza, el mejor escenario es cuando la pérdida del terreno es parcial y se puede reconstruir en el área restante. Es decir, el propietario sigue siendo dueño de algo que existe.
“Si el terreno desapareció en su totalidad, eventualmente uno le puede decir al Registro que ya no existe. Si está en un condominio es más complicado porque esa filial es parte del proyecto y depende de más personas”, acotó Sergio Solera, abogado inmobiliario de la firma Facio & Cañas.
De acuerdo con Solera, basta con hacer la solicitud al registro (para propietarios de viviendas fuera de condominios) y asegurar que ese terreno no existe, para que se anule el título de propiedad.
