Los edificios de apartamentos ya no son una excepción en la Gran Área Metropolitana (GAM): se consolidaron como una de las principales formas de vivienda en el centro del país y como un mercado inmobiliario cada vez más desarrollado.
La escasez de suelo vacío y rentable para proyectos horizontales redujo la construcción de casas tradicionales, y abrió paso a grandes torres que concentran más unidades y menos espacio.
Este es un análisis de cuánto cuesta comprar apartamento en la GAM en 2026 y cómo esos precios se comparan con los de las casas convencionales.
Más caros y más baratos
El precio de un apartamento depende de múltiples factores, al igual que cualquier otro tipo de vivienda. Entre ellos, el lujo y la novedad de las construcciones, su cercanía a servicios públicos y medios de entretenimiento, o la disponibilidad de beneficios condominales añadidos.
En Costa Rica, sin embargo, la variable decisiva sigue siendo la cercanía a los polos de empleo, que están mayormente acumulados en el centro del país.
Por eso, los precios más elevados de este tipo de construcciones son los que se observan en los distritos centrales del cantón central de San José; al igual que en algunos territorios de Escazú, Pavas, Santa Ana, Tibás, Curridabat y Montes de Oca.
En varios distritos de esos cantones, el precio promedio supera los $2.000 por metro cuadrado (m²), según la guía de precios del sitio encuentra24.com: una cifra que rebasa ampliamente lo que se cobra por las viviendas tradicionales, cada vez más escasas y más antiguas en su mayoría.
Mónica Castillo, directora de proyectos de investigación del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), explicó que los proyectos verticales y de uso mixto se han convertido en una alternativa frente al crecimiento urbano del país y el agotamiento de los suelos asequibles para proyectos horizontales, como los que dominaron por años el paisaje del país.
Según dijo, este fenómeno ha implicado una “redistribución de la construcción residencial” y la construcción de casas tradicionales se desplazó principalmente hacia las afueras de la GAM, en cantones como Grecia, Atenas, Paraíso y Barva, donde todavía hay “terrenos más amplios y precios más competitivos” para ese tipo de construcciones.
Dentro de la GAM, los precios promedio de apartamentos solo caen por debajo de los $1.500 por m² en cantones más alejados del anillo central, como Alajuela, Moravia, Heredia, Desamparados o La Unión, donde la distancia y la disponibilidad de vivienda convencional dan paso a mercados más competitivos.
Diferencia frente a casas
En la mayoría de territorios, los apartamentos son sustancialmente más caros que las viviendas convencionales.
Parte de esa diferencia responde a amenidades y servicios condominales como seguridad privada, áreas comunes y mantenimiento, los cuales encarecen el producto final.
En algunos distritos, sin embargo, la diferencia es abismal.
En ocho distritos en la GAM, el precio promedio de los apartamentos duplica o casi triplica el de las casas convencionales; puntualmente, en Carmen, Mata Redonda, Merced, Hospital y Pavas, de San José; Cinco Esquinas y Anselmo Llorente, de Tibás; y San Pedro, de Montes de Oca.
En muchos de esos territorios, las nuevas torres apuntan a compradores de alto poder adquisitivo, en un contexto de escasa planificación urbana, según explicó Marcela Román. La economista e investigadora del Programa Estado de la Nación (PEN) señaló que el mercado inmobiliario, cuando no está regulado, siempre suele tener un sesgo que beneficia a las poblaciones de mayores recursos; pues el desarrollador siempre intentará maximizar sus rentas con la tierra disponible.
“En economía urbana decimos que el mercado inmobiliario sufre ‘la tiranía del máximo y mejor uso’; es decir, si uno no regula, solo se desarrolla para los ricos”, puntualizó.
Un precio promedio de $2.900 por m², como el que se ve en Mata Redonda, implicaría pagar unos ¢116 millones por un apartamento de solo dos habitaciones (80 m²) en La Sabana: una cifra casi impagable para sectores de medios y de bajos ingresos.
Dicho monto representa 10,4 años del ingreso promedio para una familia ubicada en el tercer quintil (el punto medio), según la última Encuesta Nacional de Hogares (Enaho) publicada en 2025.
Los precios de los apartamentos solo pierden tracción frente a los de las casas convencionales en aquellos lugares en donde hay más oferta de casas tradicionales nuevas y de proyectos de condominios horizontales. Ese fenómeno ocurre, por ejemplo, en La Guácima de Alajuela.
Otros mercados
Fuera de la GAM, los mercados de apartamentos siguen siendo poco profundos con solo algunas excepciones, como las zonas turísticas.
En esos lugares existe una oferta de lujo, enfocada en inversionistas locales y extranjeros con ánimo de explotación turística, señaló Román.
Esto explica los precios promedio de zonas como Tamarindo, en Guanacaste ($3.452), o Jacó, en Garabito ($2.849 por m²), que escalan muy por encima de buena parte del país, según encuentra24.com.
En otras zonas turísticas no hay registros dentro de la plataforma, pero no por falta de oferta, sino porque los inmuebles de lujo se transan en canales más exclusivos y sofisticados.
Para Román, el auge de los apartamentos demuestra que en Costa Rica no falta suelo para desarrollar nuevos proyectos de vivienda, sino regulación y planificación que permita densificar las ciudades de forma estratégica e inclusiva.
“Uno puede densificar a la panameña o a la francesa. Se pueden hacer muchos edificios de seis, siete u ocho pisos... o se pueden impulsar tiritas chiquititas de grandes rascacielos. La pregunta es qué ciudad se quiere construir y para quién, con cuántos propietarios y para cuántos públicos”, puntualizó.
Castillo, por otra parte, dijo considerar que el desarrollo de la vivienda vertical en Costa Rica ”ha mostrado un avance sostenido en la última década" y se ha consolidado como “una alternativa viable y necesaria para responder a la creciente demanda habitacional” en zonas con “limitaciones de suelo disponible”. Sin embargo, también coincidió en que se deben abordar los pendientes en materia de normativa urbanística, concentración geográfica, accesibilidad para poblaciones de menores ingresos y presión sobre servicios públicos como el agua.
