EscucharMás de 360.000 viviendas se alquilan en Costa Rica sin contar oficinas, locales comerciales, bodegas, terrenos y otros inmuebles, según la última Encuesta Nacional de Hogares (Enaho). Pero el número contrasta con los registros tributarios.
Al cierre de 2025, el Ministerio de Hacienda apenas contabilizaba 32.373 contribuyentes activos del impuesto sobre rentas de capital inmobiliario: 14.441 personas físicas y 17.932 personas jurídicas.
La composición no significa que existan más de 300.000 propietarios evadiendo impuestos. Una misma persona física o jurídica puede poseer varias propiedades, la Enaho y Hacienda miden universos diferentes y algunos ingresos por alquiler pueden tributar bajo otras categorías. Sin embargo, la distancia entre ambos grupos y la diferencia de sus tendencias sí abre preguntas relevantes sobre cumplimiento tributario.
Esas interrogantes cobran todavía más fuerza porque existe una situación de estancamiento recaudatorio en los últimos cinco años. El dinero percibido por el impuesto ha permanecido relativamente estancado desde el 2021, entre los ¢72.500 millones y los ¢77.500 millones, descontando la inflación.
Una base que no crece
En 2020, cuando apenas se empezaba a aplicar el impuesto a las rentas del capital inmobiliario tras la aprobación de la reforma fiscal, Hacienda registraba 32.291 contribuyentes activos por rentas inmobiliarias. Cinco años después, el número solo creció un 0,3% (82 contribuyentes).
Entre 2021 y 2024, el número incluso se mantuvo por debajo de los 30.000 obligados inscritos, y solo volvió a superar los 32.000 en 2025.
La estabilidad del total contrasta con un mercado de los alquileres mucho más dinámico.
La Enaho contabilizaba 120.500 personas que decían recibir ingresos por algún tipo de alquiler en 2025: 28% más que cinco años atrás. También contabilizaba unas 360.000 viviendas alquiladas: un 25% más que hace cinco años.
Ambos datos tienen características particulares que no las hacen 100% comparables con las cifras tributarias. El primero incluye alquileres de bienes muebles como vehículos; mientras que el segundo deja por fuera otros tipos de inmuebles como lotes, oficinas o propiedades comerciales.
No obstante, sí evidencian tendencias claramente distintas: los indicadores del mercado de alquiler crecieron, mientras que la base tributaria prácticamente no lo hizo.
Según Fernando Rodríguez, investigador de la Universidad Nacional (UNA) y exviceministro de Ingresos, la cantidad registrada por Hacienda no parece razonable frente al tamaño del mercado y parte de la diferencia podría responder a dificultades de control. Según explicó, muchos arrendadores pueden permanecer “ocultos” para efectos tributarios cuando el inquilino no necesita factura para deducir el gasto.
El problema es más pronunciado en alquileres residenciales que en arrendamientos comerciales, donde la persona o empresa suele necesitar el comprobante para efectos de IVA o para deducir gastos.
EF consultó al Ministerio de Hacienda si considera razonable el número de contribuyentes por rentas de capital inmobiliario; sin embargo, no se obtuvo una respuesta hasta el cierre de esta edición.
Estancamiento recaudatorio
La cantidad de contribuyentes casi no cambió desde 2020 y la recaudación también mostró poco dinamismo.
Expresada en colones de 2025, la recaudación de los últimos cinco años (el período 2021-2025) osciló siempre entre ¢72.500 millones y ¢77.500 millones, y terminó apenas un 5,4% por encima del nivel del primer año.
Este dato es relevante para comprender el comportamiento general del impuesto sobre la renta: los alquileres de inmuebles, una de las bases que se crearon con la reforma fiscal de 2018, llevan cinco años sin mayor impulso.
Otra de las claves para interpretar el tamaño de esa base es distinguir entre estar obligado a declarar un ingreso y terminar pagando un impuesto.
A pesar de que la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas (9635) determinó que los alquileres de vivienda que no superan los 1,5 salarios base no tienen que pagar el impuesto al valor agregado (IVA), las personas que reciben ingresos de esos alquileres sí deben declarar sus ganancias y pagar el tributo correspondiente.
Aun así, sí existen algunos arrendadores que pueden tributar por sus alquileres bajo otras categorías de renta. Rodríguez recordó que, bajo determinadas condiciones, personas y empresas pueden integrar esos ingresos dentro del impuesto sobre utilidades; por ejemplo, cuando los inmuebles están vinculados con su actividad lucrativa general o cuando las actividades de alquiler implican la contratación de un tercero.
EF pidió a Hacienda dimensionar cuántos contribuyentes se encuentran en esas situaciones particulares y otras precisiones, pero no se obtuvo una respuesta hasta el cierre de esta edición.
En términos fiscales, esta fuente tiene un peso mucho menor que salarios o empresas. Los ¢76.500 millones que generó en 2025 representaron un 3,1% de la recaudación total por rentas en ese año; sin embargo, la posible existencia de una base más amplia podría elevar ese rendimiento.
Un problema de cumplimiento
Especialistas consultados, precisamente, consideran que existe un espacio para mejorar el control tributario.
Elian Villegas, exministro de Hacienda, considera que el número de contribuyentes registrados no es razonable frente al tamaño del mercado inmobiliario y que este sector merece una revisión particular por parte de Tributación.
“Es un campo opaco” y “Tributación tendría que darse una revisada importante”, afirmó Villegas, quien señaló que Hacienda debería revisar no solo los alquileres, sino también otras fuentes de tributación inmobiliaria como las ganancias de capital derivadas de la venta de propiedades.
“Me parece que por ahí se están escapando recursos bastante importantes”, subrayó.
Rodríguez, sin embargo, añade que fiscalizar este tipo de actividades puede resultar costoso para una administración con recursos limitados. En alquileres turísticos, por ejemplo, puede requerir seguimiento de plataformas y labores de inteligencia para detectar oferentes que no aparecen en los registros tributarios y ese esfuerzo compite con otras fiscalizaciones que son potencialmente más rentables.
Rodríguez explicó que, ante recursos escasos, Tributación tiende a orientar sus controles hacia contribuyentes que pueden generar mayores ajustes o recuperaciones, lo que puede dejar actividades pequeñas y dispersas fuera del radar durante más tiempo.
El sistema tributario costarricense, además, se rige por un principio de “autodeterminación”, según explicó el director general de Tributación, Mario Ramos, en una reciente entrevista con EF. Esto significa que corresponde inicialmente al contribuyente registrar sus operaciones, determinar su obligación y presentar su declaración; de modo que Hacienda cumpla un rol de control posterior y no previo.
Ese diseño hace que para Hacienda sea un reto relevante incrementar su capacidad para detectar actividades que no son declaradas voluntariamente, como podría ocurrir con alquileres en los que el inquilino no tiene incentivos para exigir un comprobante.
Preocupación más amplia
La posibilidad de que exista una base tributaria menor al universo potencial encaja con una preocupación más amplia planteada por organismos internacionales, aunque ninguno ha señalado específicamente el caso de los alquileres.
La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) advirtió en su último estudio económico sobre Costa Rica, publicado en 2025, que alrededor del 43% de los contribuyentes obligados a facturar no cumplen con ese requerimiento, a pesar de que se trata de un requisito esencial para cuantificar las rentas gravables.
El Fondo Monetario Internacional (FMI), por su parte, ha señalado que Costa Rica parte de una base tributaria relativamente pequeña, erosionada además por numerosas exenciones y brechas de cumplimiento.
Los datos de rentas inmobiliarias no permiten afirmar todavía cuánto de su reducido universo responde a reglas legales, organización patrimonial o incumplimiento de obligaciones por parte de los contribuyentes. Pero las explicaciones de Rodríguez y de Villegas apuntan a que, junto con las diferencias metodológicas, también existe un problema de visibilidad y control tributario del mercado.
Cinco años después, Hacienda continúa registrando 32.000 personas y empresas con rentas de capital inmobiliario; prácticamente la misma cantidad que en 2020, mientras que los indicadores disponibles sobre el mercado de alquileres sí muestran crecimiento. Cuánto de esa diferencia corresponda a las reglas del sistema y cuánto a incumplimiento tributario es una pregunta por responder.
