EscucharHace años Valery Castro desistió del sueño de tener casa propia cuando la desarrolladora inmobiliaria le informó que, para adquirir la vivienda que le interesaba, era necesario que le quedaran libres al menos $1.200 de su salario.
Cuatro años después de ese momento, Castro ya puede independizarse, pero no le es posible hacerlo sola. “Actualmente yo no podría independizarme si no fuera porque estoy con mi pareja y porque con los dos salarios hacemos más dinero”, dijo.
La situación de Castro es la realidad del 69,8% de las personas asalariadas en Costa Rica. Ese grueso de la población cuenta con un ingreso que no sobrepasa los ¢800.000, lo cual reduce su capacidad de financiamiento y las opciones inmobiliarias.
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Las principales entidades bancarias del país otorgan créditos de vivienda entre los ¢11,8 millones y ¢66,3 millones para los salarios brutos en un rango de ¢400.000 y ¢800.000. Es decir, salarios sin deducciones asociadas.
Esos montos condicionan la posibilidad de compra en alguno de los 203 proyectos inmobiliarios que estaban en venta en el país. El estudio Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2023—publicado por la Universidad de Costa Rica (UCR), el Instituto Tecnológico (TEC) y el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) meses atrás—, evidenció que el precio mínimo por una vivienda en un desarrollo vertical se cotizó en $71.000 (poco más de ¢36 millones al tipo de cambio actual) en Alajuela.
Quienes se interesan en esa opción deben tener un salario bruto mínimo de ¢500.000 (¢446.650 con los rebajos de ley) para acceder a un préstamo que cubra el costo del inmueble. Esto es imposible para el 43,5% de los salarios inferiores a ¢800.000, por lo que tendrán que valorar la opción de bonos de vivienda; para el porcentaje restante es solamente complicado.
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La población que se encuentra en un rango salarial superior a los ¢800.000 e inferior a los ¢2 millones cuenta con una disponibilidad mayor de créditos y un portafolio más amplio de viviendas dentro y fuera de la Gran Área Metropolitana (GAM). No obstante, solo un 24% de los trabajadores formales percibe esos montos en el país.
Salarios y créditos
Un total de 1.028.613 personas devengan un salario mensual igual o menor a los ¢800.000, según datos aportados por el Sistema Centralizado de Recaudación (Sicere), de la Caja Costarricense de Seguro Social (Sicere). Aumenta a un total de 1.144.459 personas si el techo se eleva a ¢1 millón.
Dentro de ese rango salarial, las personas que ganan ¢400.000 se encuentran con un monto máximo crediticio de ¢30,5 millones en el Banco de Costa Rica (BCR), por ejemplo.
Esos millones no alcanzan para adquirir un apartamento de 52 m² en San Rafael de Alajuela, ya que le faltarían alrededor de ¢6 millones. Esta es la opción más baja que estaba disponible dentro de las estadísticas del parque habitacional vertical en el 2023. Si el deseo es tener casa entonces el faltante es de ¢9 millones para aplicar al precio más económico que se encuentra en San Francisco de Heredia.
Quienes perciben ¢500.000 mensuales encuentran el préstamo más alto en Scotiabank con un máximo de ¢40 millones, aplicables para personas con cero deudas. Con ese dinero se puede adquirir una casa en Guápiles, Limón. En cuanto a apartamentos la oferta se amplía a unidades habitacionales en el centro de Alajuela y Barreal de Heredia.
“Para que una familia de bajos ingresos tenga acceso a vivienda con ciertas condiciones, de área y acabados, tiene que alejarse del centro de la ciudad para tener acceso a soluciones más baratas debido al costo del suelo”, indicó Dania Chavarría, vicepresidenta de la junta directiva del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA).
Así como aumenta el sueldo, incrementa la cantidad que las entidades financieras están dispuestas a desembolsar. Los montos máximos para las personas con salarios entre ¢600.000 y ¢700.000 se encuentran entre los ¢48 millones y ¢56 millones.
Con ¢800.000 se puede acceder a un monto máximo de crédito por ¢66,3 millones con el Banco Nacional (BN). En este escenario ya se alcanza la libertad de elegir por casa o apartamento en cualquiera de las siete provincias.
Los trabajadores que devengan un salario entre los ¢900.000 y ¢1 millón tienen acceso a un tope de financiamiento de ¢72 millones y ¢80 millones, respectivamente. La oferta inmobiliaria disponible para ese perfil de asalariados crece de manera que pueden elegir entre casa o apartamento en cualquier casi cualquier zona del país menos Guanacaste.
Asimismo, 238.048 personas devengan un salario bruto mensual por arriba de ¢1 millón y hasta los ¢2 millones. Ese grupo equivale a un 16% de los salarios registrados por Sicere.
Las personas con esos ingresos tienen acceso a créditos que inician en ¢58 millones y ascienden a ¢160 millones. Por lo tanto, vivir en condominio es una meta accesible en cualquier provincia del país, pero los proyectos en Guanacaste están disponibles solo para los salarios en los escalones más altos.
Tipos de casa
Aunque una casa en el centro de la capital puede parecer económica en ¢47,9 millones (al tipo de cambio actual), pierde atractivo cuando el comprador potencial es una familia con niños.
En ese precio se cotiza una casa de 31 metros cuadrados (m²). Este tipo de edificación es apta para una persona sola, ya que la división de espacios suele ser mínima al tener un estilo estudio. Además, carecen de jardín o terraza porque el mismo proyecto habitacional tiene zonas verdes y de recreación.
De acuerdo con Chavarría, el espacio habitable mínimo para una familia de tres personas está entre los 55 m² y 60 m². “No son espacios grandes, pero tampoco muy pequeños. Normalmente tienen espacio de lavado, cocina, comedor, sala, un baño y dos dormitorios; no hay área de trabajo”, dijo.
Si la familia quiere un poco más de espacio en el que se contemple una oficina de trabajo, entonces deberá buscar casas o apartamentos entre los 65 m² y 70 m². Con esas medidas el precio más accesible se ubica en San Francisco de Heredia a un precio de venta de ¢36,8 millones.
El precio en el que se cotizan las viviendas también depende de los acabados o las facilidades que ofrece el condominio como piscina, canchas, zonas verdes y área de juegos. En el presupuesto se debe contemplar el monto de mantenimiento mensual que cobran los administradores de condominios.
“El precio va a estar muy marcado por la ubicación. No es lo mismo hablar de 50 m² en una torre a la orilla de la Sabana o en Barrio Escalante que hablar de 50 m² en Upala”, señaló Franklin Solano, investigador del estudio del CFIA.
Según Solano, los precios más elevados en zonas costeras responden a soluciones exclusivas que escapan de la clase media y media alta. Estas opciones “a veces son para la venta a inversionistas o población extranjera”.
Cuando no alcanza
Los límites de créditos en los montos más bajos orillan a las familias a vivir en la modalidad de alquiler. Melizandro Quirós, director del Centro de Estudio Financiero e Inmobiliario(Cenfi) indicó que lo ajustado que quedan los ingresos por pagar un préstamo hace que los jóvenes se independicen por medio de roomates (personas con quienes comparten vivienda y no comparten vínculo familiar).
Quirós mencionó que el portafolio habitacional para el grueso de los asalariados se caracteriza por ser espacios reducidos o que se concentran fuera de la GAM. En Escalante un apartamento de 34 m² tiene un precio de venta de $85.000 (¢43,4 millones al tipo de cambio actual).
Por otra parte, hay que tomar en cuenta cuánto porcentaje del salario se debe invertir para el pago de la deuda. Los bancos no indican cuotas y tasas específicas debido a que se debe estudiar cada caso; sin embargo, el Programa de Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos (ONU-Hábitat) indica que una vivienda es asequible si menos del 30% de los ingresos del hogar se destinan a gastos asociados de vivienda.
La vivienda asequible en Costa Rica es la que se ofrece a familias de clase media con acceso a bono o crédito. El precio máximo de la vivienda tiene que rondar los ¢65 millones.
Otra opción para comprar casa es completar el monto a través de bonos otorgados por el Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi). Para acceder al subsidio no se puede tener un ingreso familiar superior a los ¢1.863.336. En el caso de un bono de extrema necesidad el salario bruto familiar debe ser menor a los ¢465 834.
Montos máximos de los bonos ordinarios:
- ¢9.300.000: ingreso familiar bruto de hasta ¢310.556.
- ¢9.234.000: ingreso familiar bruto de hasta ¢465.834.
- ¢9.169.000: ingreso familiar bruto de hasta ¢621.112.
- ¢8.749.000: ingreso familiar bruto de hasta ¢776.390.
- ¢8.329.000: ingreso familiar bruto de hasta ¢931.668.
- ¢7.909.000: ingreso familiar bruto de hasta ¢1.086.946.
- ¢7.490.000: ingreso familiar bruto de hasta ¢1.242.224.
- ¢7.070.000: ingreso familiar bruto de hasta ¢1.397.502.
- ¢6.650.000: ingreso familiar bruto de hasta ¢1.552.780.
- ¢6.230.000: ingreso familiar bruto de hasta ¢1.708.058.
- ¢5.811.000: ingreso familiar bruto de hasta ¢1.863.336.
“La ley de creación del Banco Hipotecario dispone que el 60% de los recursos debe destinarse al otorgamiento de bonos ordinarios, como los mencionados anteriormente y el 40% para casos de extrema necesidad (bonos Artículo 59) que se utilizan mayormente en proyectos o conjuntos residenciales”, enfatizó la Unidad de Comunicaciones de la entidad.
Tanto Quirós, como los voceros del CFIA, indicaron que el límite de presupuesto hace que muchas personas descarten la vida en condominio y busquen casa o apartamento en urbanizaciones o barrios.
Diversidad de préstamos
El BCR y el Banco Popular (BP) tienen distintas modalidades de créditos de vivienda, según informaron a EF.
En Banco Popular tiene el Fondo de Avales para Vivienda (FAVI) que permite acceder a la prima del crédito (hasta el 20% del valor del crédito, incluyendo gastos de formalización). Esto aplica para vivienda tradicional en colones y con tasa escalonada.
El BP también cuenta con Vivienda Comunitaria, un programa que está dirigido a familias que no tienen casa ni son beneficiarias de bonos. Incluye la combinación de un crédito en condiciones especiales y un bono de vivienda.
“Las familias deben mantener ingresos brutos comprendidos en el estrato salarial de 1,5 a 6 salarios base (desde los ¢457.815 hasta ¢1.831.210 mensuales). Es importante indicar que el valor máximo de la vivienda es de ¢76.500.000, permitiendo financiar hasta el 90% con crédito y aplicar el bono otorgado como prima de vivienda por el restante 10%”, explicó Benjamín García, director de Banca de Personas del Banco Popular.
En el BCR tienen Vivienda Accesible y Mi Casa BCR. La primera tiene un porcentaje de financiamiento de 95% más bono o 95% más 5% aportado por el cliente, con plazos de hasta 30 años; en el segundo los montos disponibles son ligeramente menores.
Por otra parte, el BN indicó que “tanto los requisitos como las tasas dependen de las condiciones vigentes al momento de la oferta formal que se le entregue a cada cliente”.
“Los interesados en el Bono Familiar de Vivienda deben realizar los trámites directamente en oficinas o sucursales de las entidades autorizadas por el Banhvi, entre las que están mutuales (Mucap y Grupo Mutual), cooperativas (Coopenae, Coopealianza, Coocique, CoopeAnde Número 1, Coopemep, Coopesparta, entre otras), bancos públicos (BCR, BP y BN), BAC San José, el INVU, la Fundación Costa Rica-Canadá y algunas asociaciones solidaristas”, aseguró la entidad.
¿Por qué se complica la compra de vivienda?
El costo acumulado de la construcción y la escasez de oferta accesible en el área urbana son los factores que inciden en el precio de vivienda.
“El problema que tenemos en este momento es que el costo de construcción viene bajando como un 4%. Pero eso es cualquier cosa comparado con el hecho de que desde el 2020 a la actualidad el neto del costo de la construcción es un 16% más caro”, afirmó Quirós.
La crisis de los contenedores y la pandemia produjeron los incrementos en la construcción habitacional. Según el Cenfi, una vez que se aumentan los precios es muy difícil que bajen nuevamente porque “ya el mercado lo está absorbiendo y le sirve el nuevo costo”.
A esto se le suma que solamente un 3% de los 288 proyectos inmobiliarios tramitados entre el 2021 y 2023 ofrecía soluciones de vivienda con un costo igual o menor a $75.000, poco más de ¢38 millones al tipo de cambio actual.
Los alquileres también van en aumento. En el mes de octubre se presentó la variación interanual más alta del año: 4,71%, según el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
Este panorama hace que un solo salario no sea suficiente para muchos trabajadores. Al igual que Valery Castro, la solución que encuentran muchas personas para independizarse o adquirir vivienda radica en la combinación de dos ingresos.
