EscucharLos centros comerciales pasaron de ser el clásico lugar para ir de compras a un destino que combina tiendas, restaurantes, entretenimiento y servicios. La competencia entre los diferentes establecimientos es cada vez más fuerte, y el surgimiento del comercio electrónico los ha obligado a reinventarse para seguir siendo atractivos y mantenerse vigentes.
La pandemia aceleró la transformación de este formato, que otrora se caracterizó por ser un enorme bloque de concreto en la que se concentraba una amplía oferta de tiendas. Los centros de compras tuvieron que adaptarse a los nuevos gustos y modales de los consumidores, que buscan —a grandes rasgos— más espacios abiertos, una buena experiencia de compra y alternativas de entretenimiento.
Los centros comerciales, conocidos en el argot inmobiliario como centros regionales, han sabido reinventarse y mantener su atractivo, como lo demuestran las altas afluencias de visitantes, especialmente en esta época navideña. Para lograrlo, los administradores han tenido que ser más flexibles en sus negociaciones con los inquilinos y ajustar cuidadosamente la mezcla de tiendas, ofreciendo así una vivencia única en cada visita y adaptada a las nuevas tendencias del mercado.
El Financiero consultó a Multiplaza, Plaza Lincoln, Paseo Metrópoli, Oxígeno, Multicentro Desamparados, Paseo de Las Flores, Terramall, Mall San Pedro y City Mall cuál es la ocupación actual de inquilinos que manejan y cómo han variado su propuesta en los últimos años.
Es importante hacer la salvedad de que cada complejo comercial tiene una cantidad de locales distinta, por lo que el porcentaje de ocupación es relativo cuando se comparan entre sí.
Multiplaza
Tienen dos complejos comerciales en suelo nacional: uno en Escazú y otro en Curridabat, dos puntos de venta con una importante afluencia de público. “Nuestros centros comerciales actualmente mantienen una ocupación del 100%, lo cual refleja un mercado saludable y dinámico que nos permite una rotación estratégica de marcas”, comentó Felipe Mora, gerente comercial y de mercadeo de Grupo Roble, propietaria de los proyectos.
Según el ejecutivo, para lograr ese nivel se han enfocado en atraer y retener marcas exclusivas que no están en ningún otro mall.
Lincoln
Portafolio Inmobiliario es la empresa detrás de este mall, la cual además tiene otros proyectos en el segmento de retail. “Actualmente, la ocupación comercial en todos nuestros proyectos supera el 95%, con casos muy exitosos como Mango Plaza, que cuenta con una ocupación del 100%, y Lincoln Plaza, con una ocupación cercana al 99%, consolidando nuestra posición como líderes en el mercado inmobiliario”, comentó Christian de Paco, Director Comercial de Portafolio.
Según de Paco, ha habido poca ampliación de la oferta, ya que en los últimos años no se han desarrollado nuevos centros comerciales de gran escala en el país, lo que ha generado menos oferta y mayor demanda.
Paseo Metrópoli
De acuerdo con Rolando Rodrígez, gerente general del mall cartaginés, actualmente tienen una ocupación superior al 95%. “Cabe resaltar que a pesar de todo lo que provocó la pandemia, Paseo Metrópoli logró mantener su ocupación mayor al 90%, sin salida masiva de locales”, agregó.
Este centro comercial abrió sus puertas hace 12 años, casi al mismo tiempo que Lincoln Plaza en Moravia.
Oxígeno
Entre el 2023 y el 2024 más de 30 marcas han abierto sus puertas en Oxígeno ampliando la oferta comercial del centro herediano.
“Nuestra ocupación actual está en niveles del 90% y con tendencia al alza. Gracias a que próximamente están entrando marcas muy reconocidas, nuestra proyección es alcanzar el 95% en el 2025″, dijo a EF Gabriela Víquez, quien es directora de Cuestamoras Inmobiliaria, desarrollador del mall.
Terramall
Ubicado entre la ciudad de Cartago y San José, este centro comercial cumplió 21 años de operación el pasado 31 de octubre.
“En el caso específico de Terramall, a noviembre de 2024 nuestra tasa de ocupación supera el 90%; con varios negocios en puerta que le significarían llegar a un 95%”, dijo Fernando Ávalos, gerente ejecutivo del mall ubicado en La Unión.
Mall San Pedro
Este centro comercial fue uno de los primeros que abrió sus puertas en Costa Rica. De hecho, en el 2025 se cumplirán 30 años de su apertura.
“En el caso del Mall San Pedro, hemos trabajado constantemente para responder a estas tendencias, ofreciendo una combinación estratégica de comercio, gastronomía y experiencias únicas que nos permiten mantener altos niveles de ocupación y relevancia en el mercado. Nuestra ocupación actual es del 98%”, destacó Daniel Solano, gerente general de Urban Edge, desarrollador del mall.
Multicentro
De acuerdo con Julieta Bonilla, gerente general de Multicentro, este mall fue uno de los pocos que “no sufrió desocupación en la pandemia, se beneficiaron algunos comercios que estaban en lista de espera para ocupar los locales de los inquilinos que se vieron más afectados”.
Actualmente el centro comercial no tiene locales disponibles.
Paseo de Las Flores
“Paseo de las Flores cuenta con alrededor de 400 puertas y en este momento tenemos una ocupación del 93%. Somos uno de los centros comerciales regionales más grandes del país y definitivamente no es lo mismo alcanzar una buena ocupación en estas circunstancias que con un área arrendable más pequeña”, comentó Gustavo Sáenz, gerente general del centro comercial.
Séenz agregó que a partir del 2022 con la finalización del 100% de las medidas sanitarias restrictivas, inició una recuperación importante sostenida de la ocupación a la fecha en los locales comerciales.
City Mall
Este fue uno de los más recientes centros comerciales en abrir sus puertas, que vino de la mano de la corporación hondureña Lady Lee, catalogado como el más grande de Centroamérica. De acuerdo con Kris Pincay, gerente de mercadeo y publicidad del mall, actualmente tienen una ocupación del 98%.
Además, Pincay reveló que están avanzando con la construcción de dos plazas comerciales en Desamparados y “un gran centro Comercial en Liberia”.
El cambio de paradigma
Los representantes de los proyectos consultados coincidieron en que la experiencia del cliente se ha convertido en el eje central de los centros comerciales modernos. Más allá de los productos, la gente busca vivir momentos únicos, sentirse segura y encontrar opciones de entretenimiento que se adapten a sus gustos. Los malles se han posicionado como destinos donde la compra se combina con el ocio y la socialización.
Incluso hay un público que no busca ir al mall específicamente a comprar, más bien quiere salir de la rutina y pasar un rato ameno con familia y amigos. Esa es una tendencia que las marcas han identificado e implementado con distintas herramientas.
En la actualidad el hecho de contar con políticas “pet friendly” es vital para las tiendas y en general para los proyectos comerciales, ya que las familias costarricenses cada vez integran más a los animales en sus actividades.
Otro factor a considerar es la combinación comercial. La oferta de tiendas y servicios debe ser diversa y atractiva para un público amplio. La presencia de marcas reconocidas, así como de pequeñas empresas locales, puede contribuir a enriquecer la experiencia del consumidor y fortalecer el tejido económico local.
Los propietarios buscan transformar el centro comercial en un verdadero one-stop shop, donde los visitantes puedan encontrar todo lo que necesitan en un solo lugar. Hay proyectos que tienen hasta hospitales, como el caso de Lincoln Plaza.
Al ofrecer una amplia gama de tiendas y servicios, así como experiencias únicas, se atrae a un público más amplio y se consolida la posición del centro como un referente en el mercado. Las campañas de marketing y promociones son una herramienta clave para impulsar las ventas y fortalecer la relación con los clientes, generando un círculo virtuoso que beneficia tanto a los visitantes como a las marcas.
¿Cómo marcha el negocio de los centros comerciales? Veamos los números
La pandemia fue un duro golpe para estos complejos comerciales, ya que tenían todas las características que podían acelerar los contagios del covid: espacios cerrados y con aglomeración de personas. Pero una vez que se dio la reapertura fue uno de los sectores que más rápido se recuperó, aunque en general la actividad comercial mostró resiliencia en ese periodo postpandémico.
Paulatinamente la disponibilidad de espacios se ha reducido.
“Esta ocupación se ha dado principalmente por tiendas de gran superficie, así como por centros de entretenimiento que están ocupando un espacio importante dentro de este tipo de inmueble, por otro lado, también se ha observado la adopción de incorporar a la oferta comercial del inmueble agencias de ventas de vehículos que por su naturaleza tienen la necesidad de una cantidad significativa de espacio”, reveló Adrián Vargas, director de inteligencia de mercados de Colliers.
En cuanto a precios de arrendamiento, la firma señala que al primer semestre del año en curso el promedio ronda los $18,53 por metro cuadrado, manteniendo una tendencia al alza desde el 2022. Incluso, el reporte proporcionado a EF muestra que el precio de alquiler visto este año es el más alto desde el 2019.
Pese a este incremento sostenido, aún se está lejos de llegar a montos vistos hace una década, cuando se alcanzaron montos históricos de hasta $39 el metro cuadrado. Eso sí, los centros regionales siguen teniendo el precio de alquiler más elevado en comparación con otros formatos comerciales.
Dicho incremento es consecuente con la disminución en la tasa de vacancia, es decir, hay menos oferta disponible y eso encarece la que aún no está ocupada. Actualmente, Colliers reporta una disponibilidad del 5,24% en la primera mitad del 2024, esa cifra es menos de la mitad de lo que estaba hace dos años.
Al hacer una observación más detallada en los datos, se revela que la tasa de disponibilidad del 2024 es la más baja en los últimos siete años, lo cual es una señal de que el sector experimenta una buena época.
¿Veremos nuevos malls en Costa Rica próximamente?
Desde antes de la llegada de la crisis del covid-19 Costa Rica no vive la apertura de un nuevo mall, de hecho, los últimos en sumarse fueron City Mall y Oxígeno, pero, ¿será posible ver otro proyecto de este tipo en el corto plazo? Lo primero que se debe tener en cuenta es que ya hay una oferta sólida en la Gran Área Metropolitana y esto garantiza que la mayoría de habitantes del centro del país tiene uno relativamente cerca.
LEA MÁS: EF de la mañana: las 63 nuevas marcas que ingresan a los ‘malls’ en este fin de año
El segundo factor es que los desarrolladores están siendo un poco más cautelosos con sus proyectos. Según Vargas, se visualizan cambios en las tendencias de preferencia en el consumidor la cual está dotando de espacios diferenciados a nivel de experiencia de compra.
Por su parte, Daniel Álvarez, CEO de Cushman & Wakefield, considera que el crecimiento del sector comercial va a continuar más enfocado en proyectos de uso mixto y plazas de conveniencia, que le permiten al desarrollador manejar mejor sus riesgos y tener inmuebles más sencillos de adaptar a las tendencias de consumo.
“Hay poco espacio en el mercado para pensar en un crecimiento significativo de los malls por la sobreoferta que podría generar y en consecuencia una disminución generalizada de los precios de alquiler”, sentenció.
