¿Paga más por su hipoteca? Experimenta los primeros efectos de la subida de tasas de interés

La tasa promedio para las operaciones crediticias de este sector ha aumentado en 0,66 puntos porcentuales (p.p.) entre mayo y agosto de 2022 para alcanzar un total de 9,02% y todo parece indicar que todavía le queda un margen por subir; una mala noticia para todos quienes tienen préstamos con tasas variables.

Este aumento viene a revertir la tendencia hacia la baja que llevaban las tasas de vivienda desde el 2009.

Según se puede observar en la gráfica de tasas, las actuales operaciones de vivienda comparten similitudes con lo que sucedió en 2008, la última vez que el BCCR inició un proceso agresivo de endurecimiento de su política monetaria a través del aumento de su tasa de referencia. Estos ajustes se dieron en el marco de un fuerte proceso inflacionario y derivaron, en parte, en la recesión económica del 2009 y el mayor encarecimiento de los créditos de vivienda de los últimos 14 años.

Pese a las semejanzas con el proceso del 2008, también hay algunas diferencias. Por ejemplo, aunque las tasas actuales muestran aumentos, siguen por debajo de como estaban antes de iniciar el proceso de dureza crediticia de finales de la primera década de los dos mil. Esto se debe en parte a que el Banco Central bajó sus tasas durante los dos años de pandemia para promover el consumo y no agravar la crisis de los cierres y restricciones por covid-19. Es decir, la reciente subida se ha dado desde un piso más bajo.

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Para mayo de 2009, el sector vivienda alcanzó una tasa de 10,76% y tocó techo siete meses después, en enero del 2009, con un 13,84%. Para agosto del 2022, —ya con los primeros ajustes hacia el alza absorbidos— el promedio de vivienda se situó en 9,02%. ¿Cuánto más puede crecer? Todavía es una incógnita pues los aumentos de la TBP no se han trasladado del todo.

Expertos calculan que el reflejo en las tasas podría tener un rezago de hasta tres meses, pero la estimación es teórica debido a que apenas en mayo hubo un cambio metodológico en la manera en la que el Banco Central calcula la TBP, así que hay poca evidencia de cómo se comporta. Para junio del presente año existían 694.000 operaciones ligadas a esta tasa.

El asesor financiero Jorge Benavides considera que es probable que las tasas de vivienda alcancen hasta un 11% antes de disminuir. Actualmente, al 28 de setiembre, la TBP se calculó 5,68%, muy por debajo de los máximos del 2009 (12%). Sin embargo, el economista y especialista en mercados financieros internacionales, Douglas Montero, no cree que el país aguante otra subida de ese tipo sin caer en recesión.

Problemas para los deudores

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El hecho de que hace apenas 13 años el país haya tenido un fenómeno de inflación galopante hace posible que un deudor haya sufrido las consecuencias de dos procesos de aumento de tasas en un mismo crédito, sobre todo cuando se toma en cuenta que el plazo promedio para las operaciones de vivienda es de 23,8 años.

Esto quiere decir que esta persona ya sabe, en cierta medida, qué es lo que afrontará si sacó una hipoteca para una casa, por ejemplo, en 2007 y todavía le resta más de un lustro para que termine.

Sin embargo, a quienes puede tomar más desprevenidos es a los deudores que aprovecharon la época de intereses más bajos —desde el 2020 hasta inicios del 2022— y que ahora atravesarán un aumento de tasas que todavía le queda camino por subir (a excepción del periodo de tasa fija que tenga el crédito, por supuesto).

El pasado 21 de julio, Allan Calderón, subgerente del Banco Nacional de Costa Rica, calculó que una subida de 1 p.p. en la tasa de un préstamo de vivienda por ¢50 millones atado a la TBP podría resultar en un aumento de hasta ¢70.000 en la cuota mensual con respecto a lo que el deudor pagaba apenas dos meses antes, en mayo, si la operación era a 30 años plazo. Desde entonces, la TBP ha crecido cerca de 1,53 p.p. complicando aún más el panorama de quienes cada mes deben pagar el crédito de su hogar.

En una prueba de estrés —con el fin de determinar cuánto más puede aguantar su billetera los aumentos de las cuotas— Benavides recomienda calcular un aumento de alrededor de 3 p.p. en la tasa de interés. Es decir, en el caso hipotético que la tasa de su vivienda está justo en el promedio (9%), deberá calcular cuánto se engordará su mensualidad si esta pasara a un 12%.

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Curiosamente, alrededor de 3 p.p. fue lo que subieron las tasas de vivienda durante la escalada de 2008 y 2009 y duró 15 meses antes de empezar a bajar; de momento la escalada actual ha subido 0,66 p.p en tres meses. Empero, siempre vale la pena recalcar que solo porque así se dio en el pasado no significa que en el futuro se replicará de la misma manera, principalmente cuando las presiones económicas entre una época y otra son de diferente naturaleza.

Hasta junio de 2022, mes con los datos más recientes, el crédito del sistema financiero al sector vivienda todavía no había empezado a desacelerarse, por lo menos así lo muestra la variación interanual de los saldos a fin de mes, los cuales cerraron junio con un aumento del 8,25%. La recomendación de Benavides es evitar en la mayor medida posible asumir un nuevo crédito durante el 2022 y, más bien, esperar a que las tasas se estabilicen en los años venideros.

Diferencia entre monedas

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Entre el 2009 y el 2022 se ha reducido la diferencia entre las tasas de interés del sector vivienda en colones y dólares. Mientras que en agosto del 2009 la distancia entre ambas era de 7,09 p.p., para ese mismo mes pero del presente año la brecha se cerró a solo 1,12 p.p. Esto ha hecho que por riesgo cambiario sea todavía menos atractivo tomar un crédito en dólares si sus ingresos los percibe en moneda local.

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Aún así, para mayo del 2022 existían 792.601 personas que no eran generadores de moneda extranjera pero tenían sus créditos en divisas. Es probable que estas personas también vean engordar su cuotas porque, aunque no se ven influenciados por la TBP, la Reserva Federal de los Estados Unidos también ha aumentado sus tasas y eso tiene un efecto en las principales tasas de interés para operaciones en dólares como la Prime Rate.